Согласно нововведениям, внесенным в статью 217 НК РФ, для физических лиц налог на продажу квартиры с 2016 года должен уплачиваться с полученного дохода по всем сделкам продажи недвижимости. За исключением случаев нахождения в собственности:
- свыше пяти лет после покупки;
- более трех лет после приватизации, получения по наследству, договору дарения или договору пожизненной ренты.
Ранее минимальный период владения имуществом, по истечению которого его реализация не облагалась подоходным сбором, составлял три года. Правило распространялось на все категории собственников без исключения.
Что изменится в 2016 году?
Сегодня стало невыгодно фиктивно (на бумаге) занижать стоимость квартиры или ее доли. Так как с 2016 установлена минимальная сумма полученного дохода, с которой требуется заплатить налог. Она составляет 70 процентов от кадастровой стоимости имущества. Введение налоговым законодательством данных правил планировалось с целью снижения спекулятивных операций на рынке и повышения бюджетных поступлений от сделок с имуществом.
Минимальный период и размер корректировочного процента, принятые на федеральном уровне, могут быть снижены законами на уровне отдельных субъектов РФ.
Сколько надо платить?
Налоговая ставка по выручке от реализации имущества остается на старом уровне. Ее размер составляет 13% для граждан РФ. Расчет и оплата НДФЛ производится на основании декларации. Готовый расчет принимают только в ФНС по месту учета налогоплательщика. Сдается декларация лично либо через представителя. В последнем случае интересы налогоплательщика должны представляться по нотариально заверенной доверенности.
Налог при продаже квартиры в 2016 году для физических лиц
Начинать подсчеты налоговых выплат по проданной недвижимости нужно с поиска путей по их уменьшению. Многие налогоплательщики не применяют свои права на использование льготных условий, что значительно увеличивает сумму налоговых платежей.
Рассчитать подоходный налог можно с применением одного из двух вариантов вычетов. Первый подходит при продаже приватизированной коммунальной комнаты или подаренной квартиры. Фиксированный размер вычета: 1 млн. рублей. На эту сумму продавец может уменьшить выручку от продажи имущества при расчете подоходного платежа.
Второй вид будет идеальным для имущества в новостройке, ипотечной. В данном случае для получения льготы нужно посчитать все затраты, связанные с приобретением продаваемого жилья. Величина вычета не ограничена. В ряде случаев может быть равен или выше стоимости продажи. В последнем случае сумма подоходного налога будет равна нулю. Основанием применения этого вычета считаются документы, подтверждающие расходы.
С какой суммы взимается?
Избежать уплаты НДФЛ можно только после истечения минимального срока владения квартирой. Если собственник недвижимости хочет реализовать ее до истечения минимального срока владения, то уйти от предоставления декларации по подоходному сбору не удастся. Правильно рассчитать сумму налога по проданным объектам недвижимости поможет налоговый консультант. Также для расчета можно применить онлайн-калькулятор. Либо изучить любой пример заполнения декларации по НДФЛ.
Для расчета подоходного платежа берут прибыль от сделки, умноженную на ставку. Прибыль рассчитывается как разница между ценой и вычетом. Если цена реализации ниже 0,7 кадастровой стоимости, то в расчет берется кадастровый показатель. Если квартира перешла по переуступке, подоходный платеж уплачивается с разницы между стоимостью уступки и затратами по данной операции, подтвержденными документами.
Квартиры полученной по наследству: надо ли платить?
Часто задается вопрос: «Нужно ли платить налог от реализации унаследованной недвижимости?» Ответ: «Уплата НДФЛ производится по всем сделкам продажи имущества, находящегося во владении менее трех лет. От подоходного налога освобождено только получение имущества по наследству. Или по дарственной от близких родственников. Последний случай к реализации недвижимости не относится. Если после факта наследования имущества в ближайшие три года будет произведена сделка по ее продаже, то с дохода придется оплатить налог».
Продажа квартиры менее 3 лет в собственности налог 2016
Налоги при продаже квартиры в 2016 году изменения касаются только владельцев недвижимости, купленной после начала 2016. Если квартира или ее часть приобретена ранее, при ее реализации НДФЛ рассчитывается по правилам, действующим до 01 января 2016. В частности, минимальный срок владения до полного освобождения от налоговых сборов составляет три года. Ограничение минимальной налогооблагаемой суммы продажи в виде кадастровой стоимости отсутствует.
Если покупаешь другую?
В случае, когда после реализации квартиры покупается новое жилье подоходный платеж можно уменьшить до 260000 рублей. Но при условии, что действие обеих сделок приходится на один налоговый период (год). И покупатель применяет это вычет в первый раз в своей жизни. Второй раз использовать указанную льготу нельзя. В случае, когда покупатель приобретает жилье в другом году, производится незачет в счет уплаты НДФЛ по проданной квартире, а возврат на счет покупателя.
Для пенсионеров: какая скидка?
Никаких дополнительных положений и льгот, которые освобождают граждан пенсионного возраста от уплаты подоходных налогов законодательством в настоящее время не предусмотрено. Пенсионеры обязаны соблюдать общие правила налогообложения сделок по реализации имущества.
Время чтения ≈ 6 минут
Вот оно, то самое изменение в уплате НДФЛ при продажи квартиры
Суть изменений в том, что если квартира реализована после начала 2016 года, то срок владения после которого налог возникать не будет уже не три, а пять лет . Исключение составляет жилье, полученное по наследству, в дар, приватизированное, по ренте. В этих случаях срок остается прежним и составляет три года.
Еще одна вырезка из статьи
Особенности изменений 2016 в уплате имущественного налога на продажу квартиры
Распространенным ошибочным мнением является то, что теперь (с начала 2016 года), если квартира приобретена по договору купли-продажи менее пяти лет назад, то при ее продаже возникнет налог. Но это не так. Налог возникает лишь в том случае, если квартира приобретена, как и прежде, менее трех лет назад. Но по тем объектам жилой недвижимости, которые приобретаются сейчас (то есть после начала 2016 года) при их продаже, налог возникнет, если квартирой владели менее пяти лет .
Согласно разъяснениям к новому порядку, он применяется только к жилью, полученному в собственность с 01.01.2016 года. Таким образом, теперь при расчете налога на доходы решающей будет дата вступления в собственность.
На данный момент факторы, которые влияют на то, будет налог или нет – это срок нахождения в собственности и стоимость квартиры (менее 1 млн. рублей или более 1 млн. рублей).
Еще одна вырезка из статьи
То есть, если квартира покупалась до начала 2016 года, то действуют старые правила: чтобы не платить налог нужно
- или, чтобы прошло 3 года с момента покупки,
- или чтобы стоимость жилья по договору купли-продажи не превышала 1 млн. рублей.
К тому же трехлетний срок остается актуален и для следующих случаев вступления в собственность:
- Получение жилья в порядке наследования
- По договору дарения между близкими родственниками
- В порядке приватизации
- По договору пожизненного содержания с иждивением (рента)
В любых других случаях (купля-продажа, мена) срок для продажи без налога составляет 5 лет.
Также ошибочным считается расчет в годах – то есть если жилье куплено в конце 2013 года, продать его можно в 2016 году, не подпадая под налог. На самом деле срок владения высчитывается в месяцах и составляет 36 месяцев. Если жилье приобретено в ноябре 2013 года, то продать его без налога можно в декабре 2016 года. В случае с пятью годами, который будет касаться приобретаемых сейчас квартир – это 60 месяцев.
Какую стоимость квартиры выставлять — что изменилось в законе?
В части стоимости квартиры при продаже с начала 2016 года так же произошли существенные изменения. Если раньше стоимость квартиры по договору купли-продажи занижалась с целью ухода от налога, то теперь все немного иначе.
Допустим, квартира в Москве, стоимостью 8 500 000 рублей продавалась за 1 000 000 рублей по договору купли-продажи, который предоставлялся в органы Росреестра. На оставшуюся до реальной сумму в 7 500 000 рублей составлялся договор купли-продажи улучшений квартиры, который нигде не регистрируется.
С 2016 года за доход берется максимальная величина из двух:
- Стоимость по договору купли-продажи
- 70% от кадастровой стоимости
Таким образом, теряется смысл занижения стоимости недвижимости по договору, так как расчет налога будет происходить от 70% кадастровой стоимости.
Последствия изменений срока владения недвижимостью при ипотеке
Главным последствием изменений, внесенных в Налоговый кодекс, остается то, что налога теперь не удастся избежать с помощью занижения стоимость жилья. Тем, кто продает или покупает недвижимое имущество нужно помнить, что срок владения, необходимый для освобождения от уплаты налога в 13% увеличился с трех до пяти лет.
Если продавцу в будущем это важно знать для того, чтобы налог не оказался сюрпризом, то покупателю эта информация может быть полезна по той причине, что покупатель, неожиданно узнавший, что подпадает под налог, может повысить цену на сумму налога, чтобы компенсировать свои расходы.
Одно из предрекаемых последствий – массовое повышение цен на квартиры на сумму налога. Но это маловероятно, так как получится, что выгоднее (да и безопаснее с точки зрения титульных рисков) купить жилье, которое находится в собственности более пяти лет.
Реальным последствием будет борьба с перекупщиками, станет невыгодно покупать квартиры в новостройках на стадии котлована с целью реализовать их на 20-30% дороже – налог съест почти всю прибыль.
Если имеет место имущественный налоговый вычет
Если налог возникает, то есть квартира менее трех (пяти) лет в собственности, то есть возможность получить налоговый вычет, который не должен превышать 1 млн. рублей в год. Сам налог равен 13% от суммы, на которую продажная (или 70% от кадастровой) стоимость превышает 1 млн. рублей.
Чуть сложнее дел обстоит с вычетом, если жилье находилось в долевой собственности:
- Если продажа проводится по единому договору купли-продажи, то сумма вычета делится на всех собственников;
- Если каждый собственник продает свою долю отдельно, то вычет до 1 млн. рублей будет у каждого собственника.
Так же, если жилье было в собственности менее 3 (5) лет, то налоговую декларацию подавать придется вне зависимости от договорной (кадастровой) стоимости квартиры. В случае не предоставления декларации будет штраф от 1 000 рублей.
Налоговый вычет с учетом расходов
У продавца есть право уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, которые он понес в связи с покупкой жилья (Налоговый кодекс РФ):
Таким образом, налог платиться с разницы между доходами и расходами (плюс, например, документально подтвержденные затраты на ремонт):
- Если квартира продана дешевле, чем куплена, то налога не будет
- Если квартира продана дороже, чем куплена, налог будет.
Некоторые считают, что можно соединить оба варианта расчета налоговых вычетов в одном. Это неверно. Если расходы на покупку более 1 млн. рублей, то имеет смысл использовать вычет с учетом расходов. В случае же, когда сложно подтвердить расходы, то проще использовать обычный налоговый вычет.
Важно помнить, что все новшества касаются лишь тех объектов, которые приобретены после начала 2016 года . Таким образом, коснуться изменения в первую очередь покупателей, которые не смогут без возникновения налога продать то, что в данный момент покупается в течение пяти, а не трех (как раньше) лет. Продавцы же несколько лет могут быть спокойны — для них пока еще все по старому.
С нового года начинают действовать новые правила освобождения от уплаты НДФЛ при продаже квартиры. Получить освобождение от 13% налога при продаже недвижимости стало сложнее. На что стоит обратить внимание тем, кто недавно получил недвижимость и рассчитывает поскорее ее продать?
Основным нововведением стало увеличение срока, по истечении которого собственник может рассчитывать на освобождение от налогов.
«Главным изменением, безусловно, станет изменение сроков владения таким имуществом на дату продажи.
До конца 2015 года от уплаты НДФЛ освобождались сделки при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика не менее трех лет, с 1 января сроки увеличиваются до пяти лет.
Обратной силы изменения не имеют, и правила распространяются только на сделки, заключенные после указанного рубежа, поэтому я советовала собственникам, при наличии неформальных договоренностей, завершить процесс заключения сделки до Нового года», — говорит руководитель международно-правовой практики «Чаадаев, Хейфец и партнеры» Анастасия Асташкевич.
Как уточнила Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро А2, налог не коснется предпринимателей, работающих в сфере недвижимости.
«Указанные правила не будут распространяться на доходы физических лиц от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции, действующей с 1 января 2016 года, согласно пп. «в» п. 10 ст. 2, ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 №382-ФЗ)», — поясняет юрист.
Однако новые правила напрямую коснутся непрофессиональных инвесторов, тех, кто приобретал жилье в инвестиционных целях (количество таких сделок возросло из-за валютных колебаний) и планирует его в скором времени продать. Стоит отметить, что налогом облагается разница между ценой, за которую квартира была куплена, и той, по которой ее впоследствии продали. Потраченная сумма будет вычитаться как налоговый вычет.
Например, квартиру приобрели за 10 млн руб. и, не дожидаясь истечения пятилетнего срока, продают за 12 млн. 13%-ным налогом облагается разница в 2 млн, налог, таким образом, составит 260 тыс. руб.
Как отмечают юристы, теоретически остается возможность уйти от налога, занизив в договоре сумму сделки, однако сделать это будет не просто. Еще одно важное нововведение: при заниженной стоимости налогооблагаемая база будет вычисляться по кадастру (не менее 70% от кадастровой стоимости). Прибавим сюда нестабильность на рынке — никто не берется предсказать, какие цены будут даже спустя год, в такой ситуации просчитать выгоду от сделки крайне проблематично.
«С 1 января также вводятся новые ограничения на продажу недвижимого имущества по заниженной цене (менее 1 млн руб.) для ухода от уплаты налога. Теперь при анализе заявляемой в договоре суммы сделки будет учитываться кадастровая стоимость объекта. Таким образом, с 1 января при продаже недвижимости до истечения указанного срока будет предоставляться налоговый вычет в размере 1 млн руб. или в размере потраченной на приобретение объекта суммы, а 13% НДФЛ будут устанавливаться исходя из базы, составляющей не менее 70% кадастровой стоимости, а не от указанной в договоре заниженной суммы сделки», — поясняет Асташкевич.
Дольщикам придется уплачивать НДФЛ в любом случае.
«Минфин России в письме от 15.03.2013 №03-04-05/4-232 разъяснил, что при реализации доли в праве собственности на нежилое помещение положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются, и НДФЛ в рассматриваемом случае уплачивается независимо от срока владения долей», — поясняет Понаморева.
Стоит отметить, что для ряда собственников остался в силе прежний срок, после которого вступает в силу освобождение от НДФЛ, — три года.
«Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком одним из следующих способов (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):
- в порядке наследования от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;
- по договору дарения от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;
- в результате приватизации;
- в результате передачи налогоплательщику как плательщику ренты имущества по договору пожизненного содержания с иждивением», — говорит Понаморева.
Однако напомним, что, полученную по наследству квартиру быстро продать без потерь не удастся. С учетом того что цена определяется по кадастровой стоимости, а налоговый вычет, на который может рассчитывать собственник в этом случае, составляет 1 млн руб., налоговые затраты будут достаточно ощутимы. Это связывает руки, например, тем, кто планировал продать жилье, чтобы приобрести новую квартиру, и улучшить таким образом жилищные условия. Можно предположить, что затраты попытаются переложить на покупателей, однако есть серьезные сомнения, что сегодня рынок к этому готов, — правила начинают диктовать уже покупатели.
Как отмечают эксперты, подобные ужесточения могут подстегнуть рынок аренды. Теперь собственники, выжидая положенный срок, чтобы продать квартиру без налогов, скорее всего, предпочтут отдать жилье в аренду, чтобы оно не лежало мертвым грузом, а генерировало небольшой доход.
Налог с продажи квартиры с 2016 года, изменения, нюансы вычисления на вторичном рынке и новостройке, как уменьшить налог.
Новое налогообложение для купивших квартиру с 1 января 2016 года и старые, кто купил до 31 декабря 2015 года
Рассмотрим налогообложение при переходе права собственности. Налог же на недвижимость, это иной налог и он исчисляется с кадастровой стоимости, которая из года в год изменяется и его легко вычислить самостоятельно.
Старые правила исчисления налога с продажи квартиры до 2016 года
1. Квартира более 3 лет в собственности:
- нет налога на прибыль, декларацию подавать не надо.
2. Квартира менее 3 лет в собственности:
- 13% от разницы между ценой покупки и продажи + заполняем и сдаем декларацию.
Например, квартира при покупке стоила 4 млн. рублей, вы продали ее за 5 млн. рублей. Разница составит 5 – 4 млн = 1 млн – 13% = 130 тыс необходимо заплатить налог. В декларации отражаем все эти суммы и подаем в местный налоговый отдел до окончания апреля следующего года от даты продажи.
- если продаем по цене, по которой купили – нет налога и сдаем декларацию с нулевыми данными по прибыли. Если не подаете декларацию, можете заплатить штраф 1000 рублей.
Налог с продажи квартиры в 2016 году: изменения с 2016
Внесены изменения, касающиеся налога с продажи недвижимости в ст. 117 и 220 Налогового кодекса.
Что изменилось:
- срок владения квартирой, который после перехода права не облагается налогом стал 5 лет. Исключение: приватизация, рента, наследство.
Количество квартир в собственности не влияет на размер налогообложения при переходе права собственности.
В случае с налогом на владение недвижимостью, есть льготы на первые 30 кв.м., дальше исчисляется согласно установленным тарифам.
Как исчисляется срок, от какой даты платить налог при продаже квартиры:
- ДДУ, приватизация, дарение – получение Свидетельства, где указана дата внесения записи в ЕГРП (с этой даты)
- ЖСК – от дня взноса последней оплаты за квартиру. Т.е. вы можете полностью оплатить за квартиру еще на стадии котлована и с этого дня происходит отсчет срока владения квартирой. Это более удобно, чем, например, в ДДУ.
- В случае с наследством – дата открытия наследства (когда наследодатель умер)
Как рассчитывать налог при продаже квартиры в 2016 году
К расчетам налога при переходе права собственности добавляется кадастровая стоимость квартиры. Она определяет нижнюю границу цены квартиры для расчета налога при переходе права собственности, а не рыночная стоимость.
Кадастровая стоимость обновляется 1 января каждый год в Кадастровом реестре.
Формула расчета налога при переходе права собственности:
Кадастровая стоимость квартиры (с 01.01) х (коэффициент) = сумма, с которой отчисляется 13% налога
Коэффициент для каждого региона и вида недвижимости, свой — от 0,1 до 2.0
Если купили квартиру дешевле, а продали дороже
Например, купили квартиру после 31.12.2015 за 3 млн рублей, через 3 года продали за 5 млн. Кадастровая стоимость квартиры 6,5 млн х 0,7 = 4 550 000 рублей.
Вычисляем с этой суммы налог 13% = 4 550 000 – 3 000 000 = 1550 000 = 201 500 рублей
Если продали квартиру по той же цене, что и купили
Купили в 2016 году за 3 млн рублей, продали за 3 млн в 2018, а кадастровая стоимость 2,6 млн рублей х 0,7 = 1820 000 рублей. В результате прибыли нет. Разницы тоже, т.к. получается, что от меньшей суммы вычитаем бОльшую.
Какие могут быть варианты начисления налога в 2016:
- Нет разницы, нет прибыли – налога быть не должно!
- Могут насчитать на сумму, которая больше 1 млн. эта практика сохраняется. В данном случае на 1820 000 – 1 млн = 820 000 рублей
- Как превентивная мера: повысят кадастровую стоимость, чтобы она всегда была выше цен на рынке недвижимости и люди платили налог
В законе такие варианты не просчитаны, поэтому, как будет практика – неизвестно. Увидим в конце 2016 года.
Почему надо смотреть свежую кадастровую стоимость – она постоянно меняется (может, как соответствовать рынку недвижимости, может быть выше, чем рынок) и есть риск неправильно вычислить и оплатить налог. Поэтому можете недоплатить или переплатить. при неправильном вычислении.
Долевое строительство
При строительстве дома какие сделки могут быть:
- участие в долевом строительстве (если по ФЗ214) договоре инвестирования (если по ЖСК)
- переуступка права собственности
В новостройке, пока ее не сдали нет кадастровой стоимости, т.к. нет кадастрового паспорта – он будет после регистрации права собственности, а пока только проектная документация.
Следовательно, есть только цена, указанная в договоре – иных вариантов нет.
Например, по переуступке купили за 3 млн и при переуступке продали за 4,5 млн, но, как и принято, указали в договоре первоначальную цену – 3 млн рублей.
Новая формула не работает, т.к. нет кадастровой стоимости. Следовательно, расчет будет происходить по старой схеме.
Какие минусы нового налога с продажи в 2016 году
Схема, которая работала раньше «покупаем, например, за 3 млн и продаем за 3 млн = не платим налог» — теперь не работает! Добавление в расчеты кадастровой стоимости сделало эту схему бесполезной.
Если при вычислении разницы между ценой покупки и продажи получится сумма меньше 1 млн рублей – платим в любом случае 13% от получившейся суммы.
Как оптимизировать налог в 2016
Продажа квартиры на первичке
При переуступке пая или права собственности по ДДУ – указываем ту же стоимость, за которую приобретали пай или квартиру. Следовательно, налогов никаких не платим.
Перепродаем по переуступке в период от сдачи дома (когда ключи у вас на руках) до получения документов о праве собственности. Это справедливо для ДДУ, так и ЖСК, если пайщик внес не всю сумму пая.
Нюанс: переуступка у застройщика в сданном доме может стоить дороже, чем налог. Т.е. надо смотреть на ситуацию.
Продажа квартиры на вторичке
Находим актуальную кадастровую стоимость, коэффициент, в вашем регионе. Рассчитать по формуле и понять, есть ли очевидная разница между покупкой и продажей, с которой надо платить налог.
Как можно решить это за счет покупателя: например, покупатель ипотечник, ему необходима полная сумма в договоре, поэтому вы ее указываете, а он отдельно, вне договора оплачивает за вас налог (предоставляет вам сумму налога отдельным платежом в виде наличных)
Если есть – платите или откладываете продажу на неопределенный срок, когда обстоятельства изменятся в лучшую для вас сторону.
Если после вычислений получилось, что разницы нет (пример разбирали выше). Можно продать квартиру и есть вполне реальный шанс не попасть под налогообложение, т.к. на эту ситуацию в законе нет никаких инструкций.
Сегодня вы узнали про налог с продажи квартиры в 2016 году — как изменится, как вычислить и как уменьшить!
