Деление квартиры при разводе. Раздел приватизированной квартиры при разводе супругов

Размен квартиры — это сделка по обмену одной квартиры на несколько меньших. Это является обычной практикой на рынке недвижимости. По оценкам экспертов в данной области, процент сделок по размену составляет 70% от общего количества всех сделок. Чтобы разменять жильё, производится процедура альтернативной сделки: вначале ищут покупателя, затем происходит подбор вариантов квартир и заключаются договоры всех объектов.

Нормативное регулирование

Разменять квартиру путём заключения всего лишь одного договора невозможно: нужно оформить и сделку купли-продажи старой, большой квартиры, и сделки купли-продажи новых. Поэтому необходимо знать особенности заключения подобных договоров, описанных в Гражданском кодексе.

Согласно 549-й статье, продавец недвижимого имущества обязуется передать покупателю в собственность объект недвижимости.
Чтобы договор имел юридическую силу и являлся действительным, его необходимо заключать в письменной форме, а все стороны ставят в документе свои подписи.
Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации для перехода права собственности на недвижимый объект от продавца к покупателю.
Если одна из сторон договора уклоняется от госрегистрации, вторая сторона имеет право обратиться в суд. Убытки, понесённые из-за задержки регистрации, сторона-виновник обязана возместить.

Предмет договора

В документе должны быть подробные данные, позволяющие установить конкретно объект недвижимости, который подлежит передаче от продавца к покупателю. Если эти данные будут отсутствовать, договор считается незаключённым и недействительным.

Цена договора

Цена имущества, передаваемого от продавца к покупателю, обязательно указывается в соглашении сторон. При отсутствии указанной стоимости объекта недвижимости договор будет считаться недействительным.
Размен квартиры на две предполагает передачу объектов недвижимости от продавцов и принятие их покупателями. Это происходит после подписания передаточного акта либо другого документа о передаче.
Уклонение от подписания передаточного акта одной из сторон считается отказом от обязательства передать/принять имущество.
Если продавец передаёт покупателю недвижимость, не соответствующую договорным условиям, покупатель вправе потребовать замены объекта на тот, что соответствует договору.
Существенное условие договора продажи недвижимого объекта: если в нём проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его приобретения, в документе необходимо перечислить этих лиц и их права.

Размен квартиры с несовершеннолетним ребенком

Соблюдение интересов несовершеннолетних детей тщательно контролируется органами опеки и попечительства. Что делать если ребёнок является собственником/одним из собственников размениваемой (продаваемой) квартиры? Если несовершеннолетнему принадлежит доля в квартире, необходимо при размене учесть, что он должен стать собственником недвижимости, не хуже прежней: то есть соответствующего качества, метража и прочего.

Сделка в данном случае совершается законным представителем несовершеннолетнего от его имени, но только после получения согласия органов опеки. Согласие невозможно получить, если имущество ребёнка после сделки уменьшится. Должностные лица органов опеки проверяют законность сделки: устанавливают её соответствие интересам несовершеннолетнего, проверяют, не ухудшатся ли условия проживания ребёнка, не уменьшится ли доля его собственности.

Размен квартиры при разводе и с родителями

Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором. Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна. Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).

Если бывшие супруги после прекращения брака так и не пришли к консенсусу: жена не желает съезжать с квартиры или муж против размена, можно попробовать осуществить размен квартиры через суд.

Самостоятельно решать такую проблему очень сложно: придётся искать покупателя на квартиру, затем уже заниматься поиском жилья для себя. Поэтому лучше обратиться в профессиональные риелторские агентства. Сотрудники сделают так, что все договора купли-продажи будут заключены в один день, а риски продавцов будут сведены к минимуму.

Если вы решили разъехаться с родителями и разменять вашу общую квартиру, вам также необходимо вначале найти покупателей, а затем уже подыскивать варианты новых квартир. Заключение сделки сводится к подписанию договоров купли-продажи и их государственной регистрации.

Равноценный и неравноценный размен

Существуют понятия равноценного и неравноценного обмена квартир. В первом случае обе стороны сделки не проигрывают ни в чём: отсутствует необходимость доплаты, так как рыночная стоимость размениваемой квартиры равна совокупной рыночной стоимости квартир приобретаемых. При этом характеристики недвижимого имущества могут отличаться (например, большая трёхкомнатная квартира-новостройка на окраине обменивается на две «однушки-хрущёвки» в центре).

При неравноценном обмене одной из сторон приходится доплачивать для получения новой квартиры. Так, например, сложно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных: чтобы получить две полноценные, пусть и небольшие, квартиры вместо одной, продавцу придётся внести доплату.

Бывает очень сложно расселить жильцов одной, даже большой квартиры: поэтому кто-то из них может оказаться в невыгодном положении и отказаться от размена вообще. Выходом может стать размен квартиры по суду или обращение в агентство недвижимости, сотрудники которого постараются подобрать наиболее оптимальный вариант расселения.

Чтобы максимально облегчить процесс размена квартиры и ускорить его, прислушайтесь к рекомендациям экспертов рынка недвижимости.

Адекватно оценивайте свои возможности

На размен квартиры не действуют правило математики: 2+1=3. Трёхкомнатную квартиру легко можно поменять на две «однушки», но если вы хотите чтобы одна из новых квартир была двухкомнатной, скорее всего, придётся доплатить. А двухкомнатную обменять на две полноценные квартиры и вовсе невозможно: в лучшем случае, это будут комнаты в коммуналке. Поэтому будьте готовы внести энную сумму денег, чтобы получить в результате приличное жильё.

Обратитесь к профессионалам

Вы готовы сами заниматься поиском покупателей вашей квартиры, уговаривать их подождать, пока вы найдёте себе варианты нового жилья, собирать множество документов для органов опеки, если один из собственников — несовершеннолетний? Вы не представляете, какое количество времени уйдёт у вас на самостоятельный размен, и сколько будет потрачено нервов. Поэтому не экономьте на услугах риелторов: они сделают всю необходимую работу, а вам останется лишь выбрать варианты новых квартир из предложенных и прийти на оформление сделки.

Научитесь договариваться

Очень часто люди пытаются , потому что другие собственники не согласны разменивать жильё. Теоретически это можно сделать, но вот на практике такие предложения годами хранятся в базах агентств недвижимости, так и не найдя своих покупателей. Поэтому старайтесь найти какие-то компромиссы, договаривайтесь с остальными владельцами квартиры, старайтесь заинтересовать их разменом. Возможно, вам удастся продать свою долю именно нынешним собственникам: тогда проблема исчезнет.

Откажитесь от квартир с обременением

Покупка — большой риск. Такие предложения могут казаться очень выгодными из-за низкой цены, но в итоге вы можете остаться и без денег, и без квартиры. Почему? Когда люди пытаются продать жильё, купленное в ипотеку, долг за которую ещё не выплачен, банк не даёт своего согласия, потому что квартира находится в залоге. Поэтому для продажи такой квартиры покупатель вначале должен погасить этот долг, а уже потом заключать договор купли-продажи. Гарантии того, что вы снимете обременение, а продавец потом вас не «кинет», нет никакой. Вы, конечно, можете заключить письменное соглашение, согласно которому продавец будет обязан передать вам квартиру, но на практике оно никак не снижает степень риска покупателя.

Проверьте чистоту сделки

Убедитесь, что в квартире не прописаны временно отсутствующие граждане, а все прочие не отказываются выписываться. Постарайтесь узнать, сколько раз уже продавалась и покупалась квартира: если за последний год её перепродавали несколько раз — это повод насторожиться.

Размен квартиры с родителями, между бывшими супругами или просто незнакомыми людьми — процесс достаточно сложный, но если вы подойдете к нему максимально ответственно, будете реально оценивать свои возможности и тщательно проконтролируете законность и чистоту сделки, в результате станете счастливым обладателем нового жилья.

Что делать, если не сошлись характерами? Разводиться? А если негде больше жить? Эти вопросы волнуют многих россиян, так как вопрос о разделе имущества очень щепетильный. Многие знают, что все следует делить пополам. Но так ли все просто получается в реальности? Посмотрим, как происходит раздел квартиры при разводе.

По закону, как известно, совместное имущество и, естественно, квартира, делится пополам между мужем и женой. Но ведь невозможно, например, распилить пополам дачный домик или городское жилье.

Как суд определяет доли мужа и жены?

Поскольку после развода люди, обратившиеся за помощью в законодательные органы, как правило, не могут самостоятельно договориться, суд ставит равные условия, устанавливая, как именно будет происходить раздел жилья при разводе.

1. Суд определяет права родственников на конкретную комнату в спорной квартире. За каждым закрепляется право на пользование и распоряжение определенной частью

2. Закон устанавливает порядок денежных выплат одному из супругов, если его доля оказалась меньше половины от совокупной стоимости жилья. В этом случае собственнику выплачивается денежная компенсация от недостающей суммы.

3. Решает варианты раздела имущества «в натуре» либо иными путями.

1. Мирный вариант. Заключается обоюдный договор о размене общей квартиры на две другие.

2. Раздел денег, полученных от продажи квартиры. Данный вариант также организуется судом.

Многие задают вопрос, как правильно делится квартира при разводе. Рассмотрим, что об этом говорится в Семейном кодексе – какие правила действуют в 2019 году.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Расторжение брака является болезненной процедурой. Хорошо, если обе стороны согласны с разводом и сумели договориться о разделе имущества самостоятельно. Но это далеко не всегда получается.

Если при расторжении брака возникает проблемная ситуация, тогда не обойтись без помощи судьи. Чаще бракоразводный процесс и раздел ведет районный или городской суд.

Если у вас есть дети, то это учитывается не только при разводе, но и при разделе имущества.

Согласно законодательству, должны учитываться интересы несовершеннолетних лиц, и поэтому не удивляйтесь, почему вашему супругу/супруге выделяют большую долю совместной собственности.

Рассмотрим нюансы раздела имущества, в том числе и если есть совершеннолетние дети.

Общие моменты

В заявлении на расторжение брака нужно прописывать причину, по которой брак расторгается. Так судья сможет принять оптимальное решение.

Основные понятия

Разводом называют формальное прекращение брака между гражданами. Брак признают недействительным в судебном органе.

По ипотекой понимают сдачу недвижимости для получения кредитной суммы под закладные.

Материнским капиталом называют форму государственной поддержки семьям, в которых есть дети.

Допустимые причины расторжения брака

Иск супруги подают для развода в таком случае:

один супруг не желает разводиться;
супруг уклоняется от расторжения брака;
супруги не могут договориться относительно воспитания ребенка, места проживания и т.п.

Остановимся детальнее на том, по какой причине лица не желают и далее сохранять семью:

Проблемы личного плана	Прошла между супругами любовь, появилась неприязнь, и принципы не соблюдаются
Бытовые проблемы	Супруг имеет вредные привычки, с которыми не хочется мириться. Имеет место насилие в семье, супруг жестоко обращается. Важно доказать это, представив суду справки, подтверждающие вызов полиции, медицинские акты о снятии побоев, документ из наркодиспансера как доказательство наркозависимости
Материальные трудности	Нет своей жилой недвижимости, и приходится жить с родителями, низкий доход, тунеядство. В соответствии со супруги должны помогать друг другу материально
Проблемы интимного характера	Но не стоит указывать в заявлении такие проблемы, так как при рассмотрении дела возможно повреждение психического здоровья и репутации лиц. Чаще такие иски рассматриваются на закрытом заседании, чтобы было гарантировано конфиденциальность
Нарушен брачный обет, измена	Должны быть веские основания
Хозяйство ведется раздельно	Создается вторая семья

Правовое регулирование

Нужно опираться на нормы Семейного кодекса, в соответствии с которым супруги могут делить имущество в любой момент.

Но обычно этот вопрос рассматривается при расторжении брака. Основные статьи – , 39 СК, при наличии согласия обеих сторон – — .

Отдельные положения, которые регулируют раздел имущества, прописаны в .

Особенности раздела имущества

Раздел имущества осуществляется такими способами:

Срок исковой давности составляет 3 года после нарушения прав. Государственная пошлина при этом – 400 рублей ().

Ситуация усложняется, если есть ребенок. Имущество детей (что принадлежит им, или используется детьми), не делят. Родитель, с которым останется жить ребенок, получит большую часть имущества.

Как делится квартира при разводе, если есть несовершеннолетний ребенок? Есть такие варианты:

Обязательно учитывается, с кем ребенок останется жить. Такому супругу причитающуюся долю жилья увеличат в суде.

Как быть, если один из супругов не работает? При разделе совместно нажитого имущества часть полагается также мужу/жене, что:

занимался ведением домашнего хозяйства;
ухаживал за ребенком;
имел уважительную причину того, что не зарабатывал деньги.

Как делится имущество:

При делении квартиры:

Если предполагается раздел квартиры, то стоит помнить, что однокомнатная будет поделена поровну между мужем и женой ().

Трехкомнатная может быть поделена на правах или поровну. Недостроенный объект не может делиться, пока не регистрировали на недвижимость.

Одним супругом может налагаться арест на жилье, чтобы вторая сторона не могла совершить сделку купли-продажи.

Кто является собственником

Закон требует, чтобы в реестре прописывалось, кто владеет объектом, а также какая доля ему принадлежит.

Ведь может возникнуть такая ситуация – квартиру покупали оба супруга, но в качестве владельца прописан только один. Делится ли такая квартира?

Обычно не имеет значения, что является собственником квартиры при разделе имущества. Не имеет также значения, кто купил жилье.

Главное, что будет учитываться при рассмотрении вопроса судьей – что объект приобретен во время брака. А значит, имущество должно делиться поровну ( , 38, 39 СК).

Муж

Есть случаи, когда недвижимость останется в собственности мужа, если:

Квартира куплена до брака	Если жена приехала в помещение, которым владеет муж, то не сможет стать претендентом на его половину при разводе
Квартира получена мужем безвозмездно	Лицо за него не платило, не оказывало и не предполагалось никакое материальное возмещение. Недвижимость получена в дар, перешла по завещанию и т. п.
Квартиру муж приобрел, будучи в браке, но за свои средства	Которые не являются общей собственностью. К примеру, умер родственник, передав не жилье, а деньги. Жена в такой ситуации не получит долю квартиры, если не сможет представить доказательства того, что средства нажиты в браке
Квартиру муж	Жена же давала добровольный отказ от недвижимости. В результате у супруги будет лишь право на проживание в квартире без возможности получения ее доли при разделе

Жена

Как муж, так и жена имеют равные права. А значит, вышеописанные случаи могут иметь место и тогда, когда владельцем квартиры является супруга.

Если сторона имеет такое желание, то может выделить часть помещения своей второй половинке.

Если жена – собственник квартиры, но существует соглашение, которым предполагается выделение части помещения в случае , то муж получит то, что ему полагается.

Жена может также предложить денежную компенсацию (стоит потребовать от мужа во избежание дополнительных неприятностей) вместо части квартиры, или выделить комнату, к которой сделают отдельный вход.

Свекровь

Все имущество, что приобретено в браке, является совместным, и распоряжаться им могут оба супруга.

Исключение составляют случаи, когда квартира передана одной стороне в дар. Все объекты, которые не оформлены на супругов, не являются их собственностью.

Видео: раздел имущества при разводе

А значит, если владелец помещения – свекровь, то претендовать на его долю вы не сможете. Ведь это чужое имущество, которое не подлежит разделу.

Как делится квартира при разводе, купленная на материнский капитал

Материнский капитал является формой государственной помощи, что выдается в денежном эквиваленте после того, как в семье появляется второй ребенок.

Выданные средства можно потратить на:

второе образование;
создание условий проживания;
накопительные части пенсии.

Такие средства не делят между супругами при разводе, так как они не являются совместно нажитым имуществом.

Госорганы следят за тем, чтобы деньги были потрачены на улучшение жилищных условий детей. И если квартиру покупают, используя , то ее доля будет полагаться ребенку.

Если в семье есть 2 детей, купленная недвижимость будет разделена на 4 части – на каждого члена семьи. Родители могут при разводе поднять вопрос только о разделе своих долей.

Если квартира оформлена на ребенка, то она вовсе не будет подлежать разделу. Чаще объект передают детям по добровольному соглашению в , чтобы не платить .

Такое решение должно быть отражено в документе, который передается судье. Суд проверит, соблюдаются ли права детей, и тогда продолжается раздел имущества, учитывая положения соглашения.

Если недвижимость в ипотеке

Не только нажитое имущество делится поровну, но и долги семьи. Долговое обязательство может быть переведено, если на это есть согласие того, кто выдает заем.

Об этом сказано в . Если кредитная фирма не даст согласия, по уплате кредита не будет переложена на одного супруга.

Такие нормы учитывают и судьи. Как делится квартира в при разводе, если есть дети? Как действовать?

При принятии решения развестись, стоит уведомить об этом и банк. Варианты решений могут предлагаться различные, и с ними вы не можете не соглашаться.

Ведь при разводе все равно останется обязательство по погашению кредита. Вы можете:

Если квартира куплена, к примеру, по , и при этом применялись средства материнского капитала, раздел предполагает деление помещения поровну между членами семьи.

Обязательства также делятся между супругами в равных частях.

Приватизирована или нет

А значит, если объект приватизирован до того, как брак был заключен, только один супруг может получить долю помещения. Такая собственность является частной, и не может делиться при разводе.

Поделить квартиру можно только в том случае, если в участвовали оба супруга, будучи уже в браке.

Если жилье оформлено по дарственной или завещанию

Не важно, кто завещает или квартиру. Суд только учитывает наличие такого документа. И по закону недвижимость, что досталась подобным образом, достанется владельцу.

Но есть ситуации, когда есть определенные права и у второй половинки собственника. Решить вопрос можно самостоятельно. Например, у мужа есть квартира, а у жены хороший доход.

На ее средства сделано ремонт, куплено новую мебель. При разводе супруги договорились:

оставить помещение мужу;
муж будет платить бывшей жене средства, что равны стоимости половины квартиры в течение определенного промежутка времени.

Если мирно стороны не могут договориться, тогда обращаются в суд. Судья учтет:

сколько стоит квартира, полученная по наследству;
проведен ли ремонт;
расширялась ли жилплощадь;
куплена ли новая сантехника;
увеличивалась ли стоимость объекта.

Супругу придется доказать, что он вкладывал средства в жилье. Нужны чеки, что докажет траты на проведение ремонта.

Стоит также иметь оценку состояния жилплощади при дарении и при разводе. Супруг может получить долю квартиры (но не всегда), если:

договор дарения составлен с ошибками и неточностями;
собственник помещения является недееспособным;
даритель не был дееспособными при дарении жилья, а значит, сделка будет признана недействительной;
квартира при дарении была в плохом состоянии, а при разводе – в хорошем.

При наличии муниципальной

Бывают случаи, когда супруги проживают в муниципальной квартире. Можно ли поделить такое жилье при разводе? Такие ситуации сложные, но выход все-таки есть.

Муниципальная недвижимость не является совместно нажитым имуществом, что находится в собственности мужа и жены, а значит, раздел невозможен.

При разводе огромное количество бывших супругов сталкивается с вопросом о разделе имущества, в том числе и квартиры. Вопрос деления площади можно решить несколькими путями, и один из вариантов – размен квартиры при разводе.

Особенности раздела недвижимого имущества при разводе

Перед тем как заняться разменом квартиры, необходимо определить ее правовой статус. Жилье может быть оформлено в совместную собственность бывших супругов или на одного из них. Собственниками могут являться и дети. Важно, как недвижимость перешла в собственность: по договору дарения, приватизации или купли-продажи. Квартира будет считаться совместно нажитым имуществом только тогда, когда она приобретена супругами в браке. Кроме того, имеет значение наличие или отсутствие брачного договора.

Речь о размене квартиры заходит тогда, когда обоим необходимо решить квартирный вопрос, поскольку дальнейшее совместное проживание невозможно.

Разменять можно лишь то недвижимое имущество, которое является собственностью бывших супругов. Таким образом, невозможно разменять муниципальное жилье или служебную квартиру . Право пользования таким помещением остается у супруга, который его получил.

Размен квартиры, оформленной в совместную собственность

Если доли в квартире не выделены, процесс размена имеет некоторые особенности. Прежде всего, придется выделить доли в квартире каждому из супругов. Если нет каких-либо особенных обстоятельств, эти доли будут равны. Подтверждением выделения долей является соглашение о разделе квартиры, оформленное сторонами в добровольном или судебном порядке.

Продажа квартиры и раздел полученных денежных средств. После продажи каждый из бывших супругов может самостоятельно заняться поиском и покупкой нового жилья. Для того чтобы в будущем не возникло спорной ситуации по вопросу получения бывшими супругами денежных средств за проданную ими квартиру, стороны могут в разделе «расчеты сторон» договора купли-продажи указать, что покупатель перечисляет денежные средства в качестве оплаты за приобретенную им квартиру отдельно на счет каждого из супругов. Необходимо указать реквизиты каждого счета и сумму перечислений.

Супруги совместно подыскивают варианты обмена. Этот вариант подойдет не всем: по времени он более длителен, а бывшие супруги не смогут действовать независимо друг от друга.

В принципе, доли в оформленной в совместную собственность бывших супругов квартире можно не выделять, но только при том условии, что собственникам удалось обсудить все связанные с разменом вопросы и договориться.

Если собственником является несовершеннолетний ребенок

Нередки ситуации, когда бывшим супругам приходится разменивать квартиру, одним из собственников в которой является несовершеннолетний ребенок или несколько детей. Такой объект недвижимости можно разменять как путем заключения договора мены, так и через сделку купли-продажи квартиры.

Сложность ситуации заключается в том, что для совершения каких-либо действий с квартирой, долей в которой обладает несовершеннолетний, необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Вероятнее всего, разрешение будет выдано с формулировкой, что сделка с недвижимостью разрешена при условии наделения несовершеннолетнего члена семьи правом собственности в другом жилом помещении. Кроме того, сотрудники органов опеки обяжут родителя, с которым ребенок будет проживать после развода, в установленный срок предоставить документы, подтверждающие исполнение условия, указанного в разрешении.

Размен жилья через суд

Если соглашение о размене квартиры мирным путем не достигнуто, либо один из супругов уклоняется от размена и ведет себя неприемлемо, недовольная сторона может обратиться в суд.

В инстанцию подается исковое заявление, в котором излагается сложившаяся ситуация, описываются те шаги, которые были предприняты истцом для ее разрешения. В конце необходимо обозначить требование о размене квартиры. К иску предоставляется следующий пакет документов:

копии паспортов и свидетельств о рождении всех наделенных правом собственности и прописанных в жилом помещении;
копии свидетельств(-а) о праве собственности на квартиру;
уведомление о размене органов опеки (если собственниками являются в том числе несовершеннолетние дети);
кадастровый план жилого помещения;
справку из паспортного стола о прописанных;
квитанцию об оплате коммунальных услуг.

Практика такова, что суд может вынести решение о необходимости размена, таким образом, поставив точку в вопросе о дальнейшей судьбе квартиры. Далее бывшим супругам придется договариваться самостоятельно, поскольку заставить кого-либо совершать действия, направленные на размен жилья, судьи не могут.

Итак, как бы не складывались взаимоотношения бывших супругов, с целью оптимального решения квартирного вопроса, рекомендуется сесть за стол переговоров.

Ничего удивительного нет в том, с какой серьезностью бывшие семейные пары подходят к разделу квартиры после развода. Ведь цена вопроса – устоявшийся быт, образ жизни и привычки, социальные связи, напрямую связанные с местом постоянного проживания.

Вопрос раздела квартиры очень многогранен. Эта статья поможет Вам разобраться в общих принципах, правилах и способах раздела общей жилой недвижимости.

Кому достанется общая квартира после развода?

Если квартира была приобретена в браке, она принадлежит супругам на правах совместной собственности, независимо от того, за чьи деньги была куплена и на чье имя была оформлена.

Согласно семейному законодательству (статья 39 СК РФ), доли супругов в совместном имуществе являются равными. Это значит, что при разводе муж и жена вправе претендовать на половину общего имущества, в том числе – квартиры.

В исключительных случаях суд может отступить от принципа равенства, и сохранить полное право собственности на квартиру за одним из супругов, если…

квартира была приобретена мужем или женой в период раздельного проживания. Например, если супруги фактически прекратили семейные отношения, но юридически оставались в браке, недвижимость, которая была одного из них во время раздельного проживания, не является общим имуществом, подлежащим разделу при разводе.
квартира была приобретена в браке, но на личные средства одного из супругов. Например, муж или жена приобрели квартиру за деньги, вырученные от продажи собственного имущества. В этом случае квартира тоже признается собственностью того супруга, за чьи деньги была приобретена.

Однако для того, чтобы суд отступил от принципа равенства долей супругов, потребуются исключительные обстоятельства, весомые доводы и существенные доказательства.

Особенности и нюансы раздела квартиры при разводе

Раздел приватизированной квартиры

Особенность раздела приватизированной квартиры между супругами заключается в том, что такой раздел регулируется не только семейным, но и гражданским законодательством.

Согласно ФЗ «О приватизации жилищного фонда РФ», гражданам гарантировано право на приватизацию жилой недвижимости. Жилье переходит в совместную долевую собственность лиц, которые проживают вместе, имеют право на приватизацию и согласны стать собственниками жилья путем приватизации. Так, если супруги вместе приватизировали квартиру во время супружеской жизни, она принадлежит им по праву совместной долевой собственности. Самый благоприятный для раздела вариант – приватизировать жилье на обоих супругов еще во время брака. Несмотря на то, что большинство супругов не намерены разводиться в момент совместной приватизации жилья, юридическая грамотность позволит снизить риск потери жилья в будущем. Если квартира была приватизирована на мужа и жену, они имеют равные права – каждый становится собственником доли. Выделить доли можно как на этапе приватизации, указав их в регистрационном свидетельстве, так и впоследствии, в процессе раздела имущества – в судебном порядке или путем достижения письменного соглашения.

Но если по тем или иным причинам квартира была приватизирована только одним супругом, а второй – отказался от приватизации, то собственником жилья будет только один супруг, второй же лишается права собственности. Такое жилье не подлежит разделу, даже если было приобретено во время брака.

Не подлежит разделу также квартира, которая была приватизирована одним из супругов до вступления в брак. Такая квартира (доля в квартире) принадлежит ему по праву личной собственности и не подлежит разделу согласно пункту 1 статьи 36 СК РФ. Приватизация, как и дарение, является безвозмездной сделкой.

Достаточно часто в суд с требованием о разделе квартиры обращается супруг, который проживал на приватизированной жилплощади супруга, но не являлся совладельцем квартиры. Право на раздел квартиры не приобретается на основании совместного проживания. Но в ряде случаев этот супруг может претендовать на временное или постоянное проживание в жилом помещении . По общему правилу, согласно жилищному законодательству, лицо, которое не является собственником жилого помещения и перестало быть членом семьи собственника (например, при разводе) теряет право пользования жильем.

Однако в процессе раздела недвижимого имущества суд может принять решение о сохранении права проживания в квартире на определенный срок, в том числе, навсегда. Как правило, для такого решения есть определенные основания, например: бывший супруг собственника приватизированной квартиры не имеет другого жилья, не может обеспечить себя другим жильем по причине материального положения или других обстоятельств. Более того, суд может обязать собственника квартиры обеспечить бывшего супруга и членов семьи, (например детей) другим жильем.

В каких случаях право пользования жилым помещением для бывшего супруга прекращается? После истечения срока, установленного судом, по добровольному соглашению супругов, после прекращения действия тех обстоятельств, которые служили основанием для сохранения права пользования жильем (например, супруг, у которого не было другого жилья, приобрел собственную квартиру).

Пример

Гражданка Дмитрова Валентина обратилась в суд с иском о разделе квартиры. Она сообщила, что квартира была приватизирована ее мужем, Дмитровым Александром во время брака и совместного проживания. Сама истица от приватизации отказалась, поскольку рассчитывала в скором времени получить наследство. Но поскольку ее право на наследство было оспорено, она осталась без жилья, в связи с чем просила суд поделить спорную квартиру. Истица ссылалась на положение семейного законодательства о том, что недвижимость, нажитая во время брака, является совместной и подлежит разделу. Суд отказал Дмитровой Валентине в удовлетворении иска, поскольку ее отказ от участия в приватизации стал причиной потери права собственности на недвижимое имущество. Но поскольку истица не имела другого жилья, суд обязал ответчика, Дмитрова Александра, предоставить ей право проживания в квартире.

Раздел муниципальной квартиры

Муниципальная квартира — это жилое помещение, которое находится в собственности муниципального органа, действующего на территории населенного пункта.

Согласно статье 38 СК РФ, между супругами допускается только раздел совместного супружеского имущества, полный перечень которого определен статьей 34 СК РФ. Поскольку муниципальная квартира не может пребывать в совместной супружеской собственности (по крайней мере, до приватизации в соответствии с ФЗ «О приватизации жилфонда РФ»), она никак не может быть поделена между мужем и женой при разводе.

Подробнее о разделе муниципальной квартиры Вы можете прочитать в статье « ».

Пример

Петриченко Иван, который являлся нанимателем муниципальной квартиры, после развода потребовал выселения из жилого помещения бывшей жены, Петриченко Анны. Петриченко Анна обратилась в суд с иском о предоставлении ей права пользования жилым помещением вместе с бывшим супругом, поскольку другого жилья у нее нет. Суд, рассмотрев обстоятельства дела, удовлетворил иск, обязав ответчика предоставить бывшей жене право проживания в квартире.

Если квартира оформлена на мужа

Согласно пункту 2 статьи 34 СК РФ, квартира, приобретенная мужем и женой во время брака, считается совместной независимо от того, на чьи средства она была приобретена, на чье имя (мужа или жены) была зарегистрирована. Так, даже если правоустанавливающие и регистрационные документы на квартиру оформлены на мужа, она считается совместной собственностью мужа и жены, если приобретена в браке.

Однако из данного правила есть исключения. Квартира будет принадлежать лично мужу, если она была ему подарена или перешла по наследству. Если она была куплена в браке, но за личные денежные средства мужа (например, вырученные от продажи другого личного имущества – автомобиля, родительского дома, добрачного бизнеса и т.д.), разделу с женой такая недвижимость тоже не подлежит.

Но если муж настаивает на праве личной собственности лишь на том основании, что квартира была куплена на заработанные им деньги, в то время как жена находилась в декретном отпуске и не работала, он не прав. Согласно пункту 3 статьи 34 СК РФ, если жена по уважительным причинам не имела дохода (а уход за ребенком – это уважительная причина), это не лишает ее права собственности на недвижимость, купленную на доходы мужа в браке.

Пример

Гражданка Лисовая Елена предъявила в суд иск о разделе жилья с мужем, Лисовым Владимиром, который купил квартиру и зарегистрировал на собственное имя. Ответчик пояснил, что деньги заработал на квартиру сам, в то время как жена находилась в декрете в связи с беременностью и уходом за ребенком. Кроме того, истец утверждал, что до момента покупки квартиры он не проживал с истицей, поскольку работал за границей, а она жила с родителями, стало быть, семейные отношения между ними не поддерживались. Суд удовлетворил иск Лисовой Елены, признал квартиру, приобретенную на заработанные мужем деньги – совместной, и обязал ответчика разделить квартиру с женой в равных долях.

Если квартира оформлена на жену

Аналогично вышеописанным правилам — если квартира оформлена на жену, но приобретена во время супружеской жизни, она считается совместной собственностью мужа и жены. Исключение – личная собственность жены (все, что куплено до брака или на личные деньги — в браке, а также наследство и подарки, полученные в браке), которая не подлежит разделу между супругами.

Но в некоторых случаях трудовой или денежный вклад мужа в улучшение жилищных условий может стать основанием для раздела личной собственности жены (согласно статье 37 СК РФ).

Пример

С иском в суд обратился гражданин Тимченко Степан. Он просил поделить квартиру, принадлежащую по праву собственности его жене, Тимченко Анне, на том основании, что после регистрации брака за собственные деньги, а также за деньги, подаренные молодоженам на свадьбу, сделал капитальный ремонт в квартире, заменил проводку и сантехнику, установил дорогую встроенную технику. Суд обязал ответчицу, Тимченко Анну, собственницу квартиры, выплатить мужу компенсацию в размере, установленном на основе предъявленных истцом документов и актов экспертной оценки – в соответствии со сделанными трудовыми и денежными вложениями.

Раздел квартиры при наличии детей

В правоприменительной практике возникает множество споров относительно раздела квартиры между мужем и женой при наличии несовершеннолетних детей.

Пунктом 4 статьи 60 СК РФ определен принцип раздельности имущества детей и родителей. Родители не вправе заявлять претензии на то, что принадлежит детям, равно как и дети не могут претендовать на то, что принадлежит родителям. Доля ребенка в недвижимости – не является совместной собственностью родителей и не делится между ними при разводе.

Но если недвижимое имущество не принадлежит ребенку, у него сохраняется право пользования имуществом родителей даже после развода. Если в процессе раздела имущества между мужем и женой ребенок остается без жилья, это является нарушением его прав. Потому в процессе подготовки супружеского соглашения или судебного разбирательства по разделу жилого помещения обязательно принимает участие орган опеки и попечительства.

Может ли доля одного из супругов в общей квартире быть увеличена за счет доли другого супруга по той причине, что после развода дети останутся проживать с ним? По общему правилу – нет. Квартира, принадлежащая супругам по праву общей совместной собственности, должна быть поделена между ними поровну даже при наличии детей. В большинстве случаев суд так и поступает – делит квартиру надвое, без учета того, где и с кем будут проживать дети. Это аргументируется тем, что дети не могут претендовать на собственность родителей (получить собственность родителей ребенок может по наследству или по договору дарения).

Но статья 39 СК определяет несколько оснований отступить от принципа равенства долей мужа и жены. Среди них – наличие общих несовершеннолетних детей. В некоторых случаях можно акцентировать внимание суда на указанной норме семейного законодательства. Тот из супругов, с которым после развода будут проживать дети (или проживают – если развод уже состоялся), может обратиться к суду с просьбой отступить от принципа равенства долей в интересах детей. Просьба должна быть аргументирована, необходимость увеличить долю квартиры в интересах детей - обоснована. Поэтому, обращаясь к суду с такой просьбой следует основательно подготовить доказательства. Суд произведет раздел квартиры на свое усмотрение, в зависимости от обстоятельств. Увеличить долю одного супруга и уменьшить долю другого – право, а не обязанность суда.

Кстати, определить доли супругов в общей квартире возможно и без суда. Ведь раздел имущества при разводе может осуществляться и по договоренности между мужем и женой - в любых пропорциях. Как? Читайте дальше.

Как поделить квартиру при разводе?

Деление квартиры при разводе может происходить следующими способами:

мирным путем - при достижении супругами согласия о разделе совместного имущества, в том числе, квартиры;
в суде - при наличии спора между супругами о разделе квартиры.

Урегулирование жилищного вопроса мирным путем

Мирный способ предполагает как устные договоренности между супругами, так и составление письменного документа – соглашения о разделе квартиры.

Например, муж и жена могут устно договориться о том, что…

общая квартира будет продана, а вырученные от продажи деньги – разделены поровну;
будет произведен обмен общей квартиры на две квартиры;
доля квартиры одного из супругов будет продана другому супругу.

Супруги вправе заключить письменное соглашение о том, как будет поделена квартира. Например, если доли не определены, супруги могут самостоятельно определить размер доли каждого из них, причем, не обязательно поровну. Если доли определены, супруги могут предусмотреть порядок пользования долями, выдел долей в натуре, выкуп или обмен долей.

Если соглашение супругов о разделе квартиры утверждено в судебном порядке, оно приобретает силу судебного решения и называется мировым соглашением .

Судебный порядок деления квартиры

Порядок действий

Если мирное и добровольное разрешение «квартирного вопроса» между супругами не возможно, приходится прибегать к судебной процедуре. Порядок действий будет таким:

Подготовка искового заявления;
Сбор документов, которые подтверждают указанные в иске обстоятельства и доказывают справедливость исковых требований;
Оценка стоимости спорной квартиры;
Расчет и оплата государственной пошлины за подачу иска;
Подача иска;
Участие в судебных заседаниях;
Исполнение или обжалование судебного решения;
Государственная регистрация изменений в реестре права собственности.

Исковое заявление

Требование к суду о разделе квартиры (а также другой совместной супружеской собственности) можно заявить в рамках искового заявления о расторжении брака, если раздел жилого помещения непосредственно связан с разводом супругов. Однако юристы по гражданским и семейным делам рекомендуют подавать в суд два отдельных иска, особенно в том случае, если супруги заинтересованы развестись как можно скорее, ведь процедура дележа жилья может потребовать гораздо больше времени, нежели процедура расторжения брака. К тому же закон не запрещает делить совместную собственность не только одновременно с разводом, но и до, и после развода.

Как правильно подготовить исковое заявление? Иск – официальный документ, который не может составляться в свободной форме и содержать сведения, которые не касаются предмета спора. Форма и содержание иска должны соответствовать нормам гражданско-процессуального законодательства (статьям 131-132 ГПК РФ).

Стандартное исковое заявление состоит из следующих частей:

«Шапка»

реквизиты суда (наименование, местонахождения);
реквизиты сторон (Ф.И.О., паспортные данные, место проживания, телефон);
цена иска;

Описательная часть иска:

Заголовок: «Исковое заявление о разделе квартиры »;
Сведения о сторонах, о регистрации и расторжении брака между ними, о рождении детей, о совместном или раздельном месте проживания;
Сведения о квартире, которая подлежит разделу (адрес, площадь, количество комнат, другие отличительные особенности, дата и основание приобретения квартиры – покупка, получение по наследству, ипотека, приватизация, право собственности на квартиру – личное, совместное);
Сведения о причинах спора, нарушениях имущественных прав, о правовых позициях сторон;
Сведения о невозможности досудебного урегулирования имущественного спора;
Ссылка на законодательные акты (статьи 254 ГК РФ, 34, 36- 38 СК РФ), согласно которым подается исковое заявление, предъявляются исковые требования;

3. Заголовок «Прошу» и изложение исковых требований к суду: в каком порядке суд должен поделить квартиру между супругами);

4. Перечень приложений;

6. Подпись истца (представителя истца).

Документы

Не менее важной частью подготовки к судебному процессу, чем составление юридически грамотного иска, является сбор документов, которые послужат убедительной аргументацией исковых требований и доказательством всех указанных в иске обстоятельств.

Итак, к исковому заявлению обязательно должны быть приложены такие документы:

Копии искового заявления;
Копии паспортов сторон;
Копия свидетельств о заключении/расторжении брака, рождении детей;
Справка о составе семьи по месту проживания;
Копия брачного договора, соглашения о разделе совместной собственности (если он заключался между сторонами);
Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения квартиры, свидетельство о приватизации, наследстве);
Регистрационный документ: свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
Технические документы (паспорт, план квартиры);
Оценочные документы;
Документы, которые подтверждают право на раздел квартиры. В зависимости от обстоятельств, это могут быть договора, квитанции, фотографии, выписки по банковским счетам, другие документы, которые подтверждают описанные в иске обстоятельства;
Документ, который подтверждает разрешение органа опеки, если в разделе квартиры принимают участие несовершеннолетние дети;
Квитанция об оплате государственной пошлины.

Все документы прилагаются к иску. Количество копий — по количеству участников судебной процедуры.

Госпошлина

Расчет госпошлины, которую следует оплатить при подаче искового заявления – еще один важный этап подготовки к судебному разбирательству. Часто граждане сталкиваются со сложностями в связи с расчетом суммы.

Согласно части 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ, сумма госпошлины зависит от цены иска (стоимости доли квартиры, на которую претендует истец).

Чтобы сделать правильный расчет госпошлины, прежде всего, нужно знать полную оценочную стоимость квартиры, которая подлежит разделу. Сведения о стоимости спорной квартиры содержатся в кадастровых или инвентаризационных документах, а также в экспертном отчете о рыночной стоимости недвижимости, который можно заказать в независимой экспертной компании. Проведение оценки стоимости спорной недвижимости и оплата государственной пошлины – обязанность истца. Документы, которые подтверждают стоимость спорного недвижимого имущества, а также квитанцию об оплате госпошлины – нужно приложить к иску.

Размер госпошлины рассчитывается по формуле, которая включает фиксированную сумму и процентную. Например,

цена иска менее 20 000 рублей – госпошлина равна 4 процента от цены иска. Минимальный размер суммы госпошлины — 400 рублей.
Цена иска от 20 до 100 000 рублей – ставка госпошлины равна 800 рублей и 3 процента от суммы, превышающей 20 000 рублей.
Цена иска от 100 до 200 000 рублей – ставка госпошлины равна 3 200 рублей и 2 процента от суммы, превышающей 100 000 рублей;
цена иска 200 000 до 1 000 000 рублей – ставка госпошлины равна 5 200 рублей и 1 процента от суммы, превышающей 200 000 рублей;
цена иска более 1 000 000 рублей – ставка госпошлины равна 13 200 рублей и 0,5 процента от суммы, превышающей 1000 000 рублей. Максимальный размер суммы госпошлины – 60 000 рублей.

Как видно из приведенной формулы, сложно назвать приблизительный размер пошлины при разделе совместной квартиры. Все зависит от того, каким будет оценочная стоимость квартиры. Если в иске заявлены дополнительные исковые требования (например, о разводе и разделе квартиры), госпошлина оплачивается за каждое исковое требование отдельно.

Обратите внимание! Согласно части 3 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ, за подачу иска или заявление дополнительных исковых требований, которые не подлежат оценке, госпошлина составляет стандартные 300 рублей.

Куда подавать иск

Как правило, цена иска о разделе квартиры гораздо выше 50 тысяч рублей, ведь цена недвижимости всегда достаточно высока. В таком случае, дело должен рассматривать не мировой, а городской или районный суд. Иск подается в суд по месту нахождения недвижимости.

Сроки

Многие думают, что раздел квартиры происходит одновременно с расторжением брака между супругами, однако это не так. Выше упоминалось, супруги могут поделить совместную собственность даже в браке, а также во время бракоразводного процесса или после расторжения брака. Кроме того, они могут оставаться совладельцами недвижимого имущества независимо от того, являются они супругами или нет.

Стандартный срок исковой давности по имущественным спорам составляет 3 года и начинает исчисляться с момента, когда сторона узнала о нарушении ее имущественных прав.

Что же касается длительности судебной процедуры раздела квартиры, то в мировом суде она длится 1 месяц, в городском и районном суде – 2 месяца. Этот стандартный процессуальный срок может быть продлен судом по различным основаниям. К сожалению, нередко судебное разбирательство по разделу жилья затягивается на продолжительный срок.

Процедура

После того, как исковое заявление принято судебной канцелярией, суд назначает дату и время первого заседания. Всем участникам процесса рассылается соответствующее извещение, а также копии искового заявления и документов.

До начала первого судебного заседания ведется подготовительная работа суда.

Во время судебного заседания суд рассматривает иск и приложенные к нему документы, выясняет обстоятельства дела, заслушивает показания истца и ответчика, третьих лиц, при необходимости – приглашает свидетелей, оценивает все представленные доказательства и показания участников процесса. Суд предлагает сторонам достичь согласия по предмету спора и заключить мировое соглашение – если соглашение будет утверждено судом, оно приобретает юридическую силу судебного решения. Если стороны не могут достичь согласия, суд выносит решение о порядке раздела спорной квартиры по своему усмотрению. Решение суда подлежит обязательному исполнению сторонами.

Если судебным решением вносятся изменения в права собственности мужа и жены на недвижимое имущество, эти изменения подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра.

Судебная практика

Судебная практика насчитывает тысячи разнообразных случаев, в которых супругам приходится обращаться в суд для раздела недвижимости.

В зависимости от обстоятельств, судебное решение может быть принято как в пользу истца, который требует раздела совместной недвижимости, так и в пользу ответчика, если квартира принадлежит исключительно ему. Из общих правил, предусмотренных семейным законодательством, возможны исключения. Например, если жилье было приобретено одним из супругов во время еще не расторгнутого брака, но при раздельном проживании и фактическом прекращении супружеских отношений, суд может признать право собственности на жилье за тем супругом, который ее приобрел.

Если Вы с супругом длительное время не живете вместе, то вполне возможно доказать неделимость приобретенной Вами квартиры. И наоборот — личная собственность (жилое помещение, купленное до брака, полученное в подарок или по наследству в браке) в ряде случаев может быть признано совместным. Например, если за долгие годы супружеской жизни это жилье было значительно улучшено (в нем была сделана перепланировка, ремонт) посредством трудовых и денежных вложений со стороны второго супруга, который не является владельцем жилья. В таких исключительных случаях крайне важно, чтобы исковое заявление было убедительным, доказательная база – сильной и бесспорной. Желательно, чтобы сторона, претендующая на раздел квартиры, заручилась профессиональной юридической поддержкой.

Как правило, судебный процесс завершается справедливым разделом совместного имущества между супругами – квартира, приобретенная в браке, делится на равные доли, но в ряде случаев доля одного из супругов может быть увеличена или уменьшена. Например, если с одним из супругов, как правило – с матерью, после развода будут проживать дети, она может просить суд увеличить свою долю, а если один из супругов во время семейных отношений проявлял безответственность в расходовании совместных средств, по неуважительным причинам не работал, суд может уменьшить его долю в совместной собственности. Однако это не относится к женам, которые не работали, а занимались ведением домашнего хозяйства, уходом за маленькими детьми (согласно части 3 статьи 34 СК РФ).

Что же до способов раздела жилья, то суд может принять решение:

о продаже жилья и разделе вырученной денежной суммы;
о передаче квартиры одному из супругов, с обязательством выплатить денежную компенсацию второму супругу (например, если с первым супругом остаются жить дети, а второй супруг имеет личное жилье и не возражает против такого способа раздела).

Помощь юриста

Предпочтительным способом разрешения спора всегда остается мирный внесудебный способ – составление супружеского соглашения. Но если судебного разбирательства не избежать, заручитесь поддержкой квалифицированного юриста, специалиста по семейным и гражданским делам. На нашем портале предоставляется бесплатная консультация юриста – мы поможем Вам спрогнозировать, как может завершиться судебное разбирательство по разделу жилья, какую правовую позицию стоит занять, какие действия следует предпринять. Также Вы можете рассчитывать на компетентную помощь при подготовке иска, документов, на юридическое сопровождение во время судебных заседаний и другие услуги.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!