Как делится квартира при разделе имущества. Раздел приватизированной квартиры при разводе супругов

Возможен ли размен жилья с несовершеннолетними? Как разменять недвижимость с родителями? На данный момент нет никаких ограничений, связанных с такой операцией по недвижимости как размен.

Собственник недвижимости обладает правом распоряжаться своим имуществом на своё усмотрение (ст. 209 РФ).

Сам по себе размен не представляет особой сложности, неважно, кто живёт в помещении: несовершеннолетние или пожилые родители.

Гражданский кодекс РФ Статья 209. Содержание права собственности

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Идеальными вариантами являются те, когда собственником является один человек, или квартира является долевой/совместной собственности супругов, а их дети или пожилые родители просто зарегистрированы там.

Тогда сложность сделки состоит только в правильности выстраивания её схемы.

Но на практике часто встречаются случаи, когда несовершеннолетние и родители также являются совладельцами недвижимости .

Такие ситуации возникают при оформлении приватизации, или когда в момент приобретения жилья доли распределяют с целью сохранения собственности (например, есть вероятность того, что имущество может быть арестовано или изъято с целью погашения долгов).

Если недвижимость находится в долевой собственности ряда лиц, то для её продажи требуется согласие всех совладельцев (ст. 246 ГК РФ). Такое согласие составляется в письменном виде и заверяется нотариально перед тем, как будет представлено в органы Росреестра .

Гражданский кодекс РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Совладельцы имеют право преимущественной покупки доли (ст. 250 ГК РФ). Это нужно учитывать при конфликтных ситуациях в семье (читайте об особенностях и порядке оформления с родственниками и детьми).

Несовершеннолетние дети, обладающие долей, не обладают полной дееспособностью , следовательно, их представителями по закону являются родители.

Поэтому решать вопросы, связанные с недвижимостью будут именно взрослые, не нарушая их права. Если пожилые родители полностью дееспособны , то, кроме согласия на сделку, от них больше ничего не требуется.

О том, можно ли , вы можете узнать из нашей статьи.

Согласование операции

Если ребёнок не является собственником недвижимости или доли в ней, а только зарегистрирован , то ни с кем не нужно согласовывать операцию по размену.

Нужно заблаговременно в УФМС и в другом месте (например, у родственников или друзей).

Вместе с ребёнком эту же процедуру должен пройти хотя бы один из родителей , так как по закону ребёнок не может жить один без семьи.

Способы и варианты

Размен (в прямом смысле) теперь встречается чрезвычайно редко, поэтому подобные операции совершаются путём купли-продажи . Всё зависит от изначальных параметров жилья, которую необходимо разменять, и финансовых возможностей инициаторов обменной операции.

Очевидно, что без из одной жилплощади две не получить (читайте об оформлении ). К тому же нужно учесть количество людей, которых требуется расселить. Даже далёким от сферы недвижимости людям известно, что наибольшим спросом пользуются , однокомнатные и квартиры.

А вот и более комнатами продать достаточно тяжело. Поэтому нужно быть готовыми к тому, что процесс размена может затянуться.

Сложность состоит ещё и в том, что нужно постараться сделать разменную операцию одновременно , т. е. найти покупателя на свою жилплощадь и варианты недвижимости, которые планируется приобрести.

Хорошим подспорьем будет наличие свободных денежных средств . К примеру, варианты недвижимости, которые подходят для приобретения и дальнейшего проживания найдены, но их собственники просят аванс или задаток.

А на продаваемую недвижимость, которую планируется разменять, покупатель ещё не нашёлся, чтобы аванс, принятый от него, внести за приглянувшиеся варианты.

Операция размена жилья с родителями относится к сложным, и нужно готовится к тому, что один из участников цепочки может передумать в последний момент .

Поэтому до самого последнего дня нужно оставлять вопросы, связанные с передачей денежных средств и снятием с регистрационного учёта.

Операцию размена (обмена) ещё называют встречной покупкой .

Прежде, чем приступить к её осуществлению, нужно тщательно всё продумать.

При размене двухкомнатной квартиры реально получить две комнаты небольшой площади с доплатой или однокомнатную квартиру и дополнительные деньги.

При размене трёхкомнатной — можно получить две однокомнатные квартиры, но в отдалённых районах, и одна из них может быть неблагоустроенной.

Существует вариант переезда из большого города в область, тогда качество приобретённого жилья будет существенно лучше (читайте о жильем). Например, этот вариант может подойти пожилым родителям.

В любом случае при осуществлении размена потребуются дополнительные затраты.

С чего начать?

Нужно подать объявление о продаже жилья. Сделать это можно, обратившись в агентство недвижимости , или самостоятельно - через специализированные сайты или печатные издания.

Когда нашелся покупатель и доказал серьёзность своих намерений (внёс аванс или задаток), нужно приступить к поиску подходящих вариантов для покупки . Это делается по аналогии с поиском покупателя на свою собственность - через риэлтеров или самостоятельно.

Необходимые документы

Когда вся цепочка сделки выстроена, нужно подготовить (лучше будет, если заняться этим заранее):

От продавцов , у которых приобретается недвижимость для расселения, также должны быть получены вышеперечисленные документы.

Документы для сделки можно подать:

Сроки оформления и стоимость

Сроки оформления и стоимость будут зависеть от того, куда вы подаете документы:

Через нотариуса - 3 рабочих дня; стоимость услуг состоит из фиксированной части, стоимости технических работ и процентов от цены сделки (варьируется от 0,3% до 1%). Фиксированная часть и технические услуги могут быть различными у каждого нотариуса.
Через офис и сайт Росреестра - 10 рабочих дней; сумма госпошлины составит 2000 рублей; стоимость вызова сотрудника Росреестра на дом во всех регионах разная.
Через офис МФЦ - в среднем 13-15 рабочих дней; оплачивать нужно только госпошлину (2000 рублей).
Сроки доставки почтой определить достаточно трудно, такой способ регистрации перехода собственности трудно назвать надёжным; стоимость услуг Почты России зависит от веса конверта с документами (300-1000 рублей).

Получить свидетельство о праве собственности можно в офисе Росреестра или дома, вызвав за дополнительную плату сотрудника данного учреждения.

В каких случаях могут отказать в регистрации?

Причины отказа в регистрации:

сомнения эксперта в подлинности предоставленных документов;
ошибки в предоставленных документах;
отсутствуют необходимые документы (сотрудник Росреестра обязан принять предоставленный пакет);
подозрения в криминальном характере сделки и ряд других.

Особенности и нюансы

Собственником жилплощади или доли является ребёнок .

В случае мены жилья с несовершеннолетним необходимо получить согласие на сделку от районного отдела органов опеки и попечительства. Задача сотрудников проследить, чтобы условия проживания ребёнка не ухудшились.

В новом жилье его доля должна быть не меньшей площади , чем в предыдущем; не допускается переезд из благоустроенного жилого помещения в частный дом «с удобствами на улице»; учитывается место нахождение (в частности, не одобряется переезд из города в деревню) и т. д.

Официального перечня причин для отказа выдать согласие опеки на сделку нет. Поэтому часто граждане обращаются по этому поводу в суд.

Обмен . Такие сделки изредка встречаются. Прямой обмен, в основном, практикуется . В соответствии с ГК РФ та сторона сделки, которой досталась недвижимость большей площади, выплачивает разницу в стоимости деньгами другой стороне.

Обмен . Встречается в двух случаях:

Когда находятся подходящие варианты жилья, в котором граждане проживают по договору социального найма. Но процесс размена может затянуться на неопределённое время .
Когда люди, проживающие в приватизированном жилье, пытаются повторно воспользоваться приватизацией (например, оформить муниципальную квартиру на детей, которые были несовершеннолетними в период массового оформления жилья в собственность). Чаще всего ищут людей, которые по каким-либо причинам не могут сами приватизировать муниципальную жилплощадь.

Прямой обмен жилыми площадями. Договоры мены в наши дни встречаются крайне редко, но всё-таки ГК РФ они предусмотрены.

В таких случаях стороны сделки стараются свести к минимуму привлечение дополнительных денежных средств .

Зарегистрированные в прежней недвижимости граждане должны получить регистрацию и в новом жилье, это является обязательным условием при заключении договора мены.

Несовершеннолетний (если он является одним из собственников) в новой недвижимости должен получить долю не меньшей площади, чем в предыдущей. Согласие органов опеки и попечительства при такой сделке обязательно.

Если Вы решили разменять недвижимое имущество «по семейным обстоятельствам», то перед тем, как начать действовать, нужно взвесить все «за» и «против», а также получить консультацию у юриста, специализирующегося на жилищном праве. Это убережёт Вас от возможных неприятностей и поможет правильно организовать непростую сделку.

Наличие общих детей прямо влияет не только на порядок оформления развода, но и на проведение процедуры раздела общего имущества . Так, раздел недвижимости, осуществляемый в общем порядке равнозначно, потребует обязательного учета имущественных прав и интересов несовершеннолетних, что в некоторых случаях может стать основанием для выделения супругу, с которым проживает ребенок, большей доли в совместной собственности .

Однако такое решение вопроса раздела, возможно лишь в судебном порядке , при наличии спора между сторонами . При его отсутствии, раздел общей недвижимости осуществляется путем заключения обоюдного соглашения, которым муж и жена могут урегулировать все интересующие их вопросы.

Учет прав детей при разделе имущества супругов

Учет прав несовершеннолетних детей является приоритетным направлением не только норм отечественного семейного законодательства, но и каждого из направлений деятельности любого демократического государства в целом. Очевидно, что такая направленность должна прослеживаться и при проведении раздела имущества , особенно учитывая то, что наиболее уязвимыми в бракоразводном процессе как раз являются несовершеннолетние дети.

Самое яркое проявление защиты имущественных прав детей при разделе собственности их родителями, закреплено в п. 2 ст. 39 СК РФ, согласно которому, суд может отступить от равенства долей в их общем имуществе, и увеличить долю того супруга, с которым будут проживать дети.

Данный вопрос вызывает массу споров в правоприменительной практике, в частности, относительно интересов детей подлежащих учету в таких случаях. Кроме того, необходимо помнить и про другие нюансы реализации имущественных прав несовершеннолетних:

Поскольку муниципальная квартира не может находиться в общей собственности супругов (по крайне мере, до момента ее приватизации), она не может быть разделена между ними при разводе.

Вопросы наших читателей и ответы консультанта

Может ли соглашение о разделе имущества предполагать выделение части общему ребенку?

Соглашение о разделе имущества между супругами имеет форму сделки, что позволяет предусматривать им любые соответствующие закону обязательства сторон (ст. 421 ГК РФ). Так, договор о разделе вполне может содержать условие об обязанности супругов после раздела имущества выделить общему ребенку часть из полученной им доли.

На какую часть муниципальной квартиры может претендовать мать с ребенком при ее разделе в рамках развода?

Ст. 38 СК РФ предполагает раздел совместно нажитого супругами имущества, входящего в общую собственность. Муниципальная квартира является собственностью муниципалитета, ввиду чего в собственность супругов не входит, а поэтому разделена быть не может. Для этого ее необходимо приватизировать в соответствии с ФЗ «О приватизации жилфонда РФ».

Для большинства расходящихся пар самым дорогостоящим и важным имуществом является жилье. Потому так актуален вопрос о том, как проводится раздел квартиры при разводе. Каждый, естественно, старается стать единоличным собственником заветных метров, чтобы облегчить себе дальнейшее существование. Однако раздел недвижимости при разводе должен быть основан на статьях действующего законодательства. А оно говорит:

не всякая недвижимость может быть разделена;
приоритет отдается договоренности партнеров (настоящих или бывших);
при определении долей жилплощади нужно учитывать интересы несовершеннолетних.

Что не делится при разводе

В Семейном кодексе (СК) Российской Федерации определен принцип владения и распоряжения имуществом супругов. Он состоит в следующем:

нажитое принадлежит обоим одновременно, если иное не указано в договоре сторон;
после распада семейства имущество делится напополам.

Если таковой имеется, то в нем должно быть определено, кому сколько метров полагается.
Если же договор не подписывался, то следует определить, можно ли поделить квартиру.

Согласно законодательству у каждого партнера есть собственное имущество, в том числе недвижимость. К нему относятся квадратные метры:

приобретенные на собственные средства еще до свадьбы;
полученные в результате приватизации до официального оформления семейных уз или при наличии письменного отказа второго партнера;
купленная для несовершеннолетнего и документально на него оформленная;
преподнесенные в дар.

Внимание: в вышеназванных ситуациях раздел квартиры после развода не производится. Жилье является собственностью одного партнера и не включается в перечень совместно нажитого имущества.

Однако существуют исключения. Подлежит разделу жилье одного из партнеров, если до того, как они развелись, квартира была значительно улучшена за счет средств второго супруга. В такой ситуации определяется величина повышения стоимости жилья. Сумма включается в перечень нажитого совместно.

Может ли муж выписать из своего жилья после разрушения брака

При рассмотрении вопросов о разделе собственности, суд опирается на статьи Жилищного кодекса. В частности, закон запрещает выселение человека из помещения, где он прописан, если иного жилища у него нет. Таким образом, супруг не имеет права просто выгнать бывшую партнершу (или наоборот). Принимается одно из следующих решений:

За партнером сохраняется право проживания в «чужом» помещении временно, до выполнения какого-либо условия. Как правило, им является совершеннолетие совместного ребенка.
Использовать квадратные метры позволяется до получения иного жилища (применяется реже).

Пример

Ирина и Кирилл жили гражданским браком. В это время мужчина приобрел дом и оформил его на себя. Пара поженилась после появления на свет наследника. Спустя пять лет, жизнь разладилась. Кирилл подал на развод. Кроме того, он предложил Ирине с ребенком покинуть его дом. Женщина обратилась в суд, так как была уверена, что также может претендовать на долю в доме.

Суд объяснил Ирине, что она не имеет права на жилье. Если собственник муж единолично, купивший дом еще до свадьбы, то он не включается в перечень совместно нажитого.
Однако суд запретил Кириллу выселять бывшую жену с ребенком. Иного жилья у женщины не было. А на улицу выгонять малолетнего запрещено.
Суд обязал мужчину:
- предоставить Ирине с ребенком помещение для проживания до совершеннолетия сына.
- либо снять им иную квартиру.

Важно: если бы женщина имела на руках документы о том, что и ее средства пошли на приобретение дома, то могла бы претендовать на долю.

Учитывается вклад каждого в его приобретение. К примеру, квартира при разводе, будет поделена на части, пропорциональные потраченным каждым партнером средствам (если есть доказательства).

Выясняя, как разделить квартиру при разводе, следует опираться на СК. А он учитывает вклад людей в увеличение стоимости жилья партнера. Если на деньги одного проведен ремонт или реконструкция, отчего рыночная стоимость квадратных метров возросла, то квартира уже не является объектом единоличной собственности. Речь идет о любом жилье:

купленном до свадьбы;
подаренном родителями;
полученном по наследству;
приобретенном в пользу детей.

Внимание: покупка квартиры после развода защищает права собственника. На такое жилье бывший партнер претендовать не сможет.

Как доказать вклад в увеличение стоимости делимой квартиры

В некоторых ситуация возможно поделить жилье, являющееся единоличной собственностью одного из партнеров. Делается это двумя способами:

Заключением договора деления.
Судебным разбирательством.

В первом случае раздел жилья производится в добровольном порядке. Часто мужья выделяют бывшим половинкам с детьми определенную долю своего жилья. Для юридического закрепления права собственности заключается договор и заверяется нотариально. На основании этого документа женщина может получить свидетельство о собственности в госоргане.

Иначе поступают во втором случае. Здесь придется собирать доказательства. Алгоритм действий таков:

Взять справки о цене жилья до и после проведения ремонта (реконструкции).
Собрать документы, подтверждающие:
- получения средств;
- вложение их в переустройство жилья.
Обратиться в суд с иском.

В процессе рассмотрения дела будет определена в какой части совместная собственность супругов подтверждается. Как вложенные средства увеличили цену на квартиру. Именно эта сумма и станет объектом деления. Причем расторжение супружеских отношений в данном случае приведет к тому, что собственник будет обязан:

выделить часть помещений в натуральном виде;
вернуть стоимость имущества, признанного совместно нажитым;
компенсировать потери бывшего партнера иным имуществом.

Супруги Крашенниковы после свадьбы проживались в квартире мужа. Спустя определенное время, женщина получила по договору дарения от отца большую сумму денег. Супруги решили вложить их в реконструкцию жилья. Благодаря этому стоимость его увеличилась в два раза.

Через пять лет муж нашел другую женщину и подал на развод. Крашенниковой некуда было съезжать. Женщина обратилась в суд с иском о разделе жилья.

В качестве доказательств она предоставила документы:
- договор дарения;
- чеки на приобретение материалов;
- счет на оплату услуг строительной фирмы и другое.
Со своей стороны, ее бывший супруг предоставил документы, доказывающие, что квартира является купленной еще до свадьбы.
Суд изучил все обстоятельства. Он учел, что стоимость жилья возросла в два раза. Решение органа таково:
- Каршенников обязан выделить половину квартиры в пользу бывшей жены;
- либо выплатить женщине стоимость квадратных метров;
- либо приобрести для нее квартиру, по цене равную половине стоимости своего жилья.

Такой вопрос возникает на практике довольно часто. Ведь сложно себе представить, как будут чужие люди использовать одно жилое помещение совместно. Однако разбирая, как делится однокомнатная квартира при разводе, закон не делает никаких исключений. В первую очередь необходимо посмотреть:

это жилье – общая совместная собственность или нет;
на каких условиях она приобреталась;
составлен ли договор деления либо брачный контракт.

В случае включения жилья в перечень совместно нажитого, раздел однокомнатной квартиры при разводе проводится на общих основаниях: каждому причитается равная доля.

Учитывая невозможность проживания в одном помещении, суд предлагает сторонам:

договориться о компенсировании потерянных метров деньгами или иным имуществом;
продать жилье и поделить сумму пополам.

Внимание: квадратные метры, находящиеся в совместной собственности, всегда делятся поровну.

Пример 2

Супружеская пара Иванченко после свадьбы приобрела однокомнатное жилье. Спустя пять лет, муж решил развестись. Дело рассматривалось судом, так как у пары родилось двое детей. Продажа квартиры после развода была невозможна. Стоимость жилья оказалась минимальной, а Иванченко с детьми негде было жить. Иного помещения и родственников у женщины не было, поэтому:

Суд принял во внимание все обстоятельства. Женщине было предложено выплатить бывшему супругу половину стоимости квартиры. Но Иванченко не работала, так как находилась в отпуске по уходу за ребенком.
Женщина предложила компенсировать бывшему партнеру потерю доли в квартире машиной, подаренной ей отцом.
Мужчина согласился.
Таким образом, женщина с детьми получила квартиру в единоличную собственность. А ее бывший муж выписался и более не претендовал на квадратные метры.

Ипотечное жилье

В этом случае раздел квартиры между супругами производится в равных долях. Квадратные метры, приобретенные в долг, включаются в совместную собственность (статья 33 СК). При этом делению подлежит и остаток по кредиту. Его разделят пропорционально доле жилья, то есть также поровну.

исключением является случай оформления ипотечного кредита еще до свадьбы. Этот факт является основанием исключения жилья из перечня совместно нажитого добра.

Во всех иных ситуациях ипотечная квартира будет совместной, так как без согласия супруга денег финансовое учреждение не даст. Проблемы у бывших партнеров могут возникнуть с физическим выделением долей. Если, к примеру, они захотят разъехаться, то нужно будет получить согласие банка на реализацию квадратных метров, находящихся в залоге.

Финансовое учреждение, как правило, идет навстречу пожеланиям ответственных заемщиков. Существуют такие варианты:

Продолжать выплачивать средства и жить в одной квартире.
Поделить ипотеку на две (следует узнать в банке, как это сделать).
Реализовать жилье и вернуть долг. Остальное поделить между бывшими партнерами.
Одному отказаться от своих метров. Такое позволительно, когда происходит раздел имущества при разводе. Вместе с помещением он избавится от долга.

Если существует брачный контракт, то, когда люди разводятся, вступают в силу его условия (статьи 40-44 СК). Следовательно, необходимо включать в документ кому достанутся квадратные метры, а кому долги. Законодатель не запрещает делать это по желанию партнеров. К примеру, в обязанности супруга может входит погашение долга, а право собственности перейдет жене, если появится наследник. Тогда деление квартиры проводится не будет (если есть сын). Мужу останутся долги, а женщине – жилые помещения.

Согласно статье 34 СК в совместно нажитое не включаются целевые поступления в адрес человека. Это приводит к тому, что размен квартиры при разводе не всегда происходит. Так, в некоторых ситуациях жилье не признается совместным, хотя приобретено во время действия уз.

К таковым ситуациям относятся:

Кредит оплачивался из накоплений, сделанных до свадьбы одной из сторон. Если человек это докажет, то может завладеть метрами единолично.
Если для погашения ипотеки привлекались целевые государственные средства, к примеру, выделяемые военнослужащим. Такие поступления не включаются в совместное добро. Следовательно, квартира будет принадлежать полностью военному, а его партнер не сможет на нее претендовать.

Внимание: однако, военнослужащий не сможет выписать жену из квартиры после развода, если у нее нет иного жилья.

Влияет ли ребенок на раздел жилья?

Законодательство запрещает детям претендовать на имущество родителей и наоборот (статья 60 Гражданского кодекса РФ). Поэтому суд рассматривает, как поделить жилье, только на основании установления факта совместного владения. Однако на практике тот, с кем остаются несовершеннолетние, может получить больше.

Это происходит в таких ситуациях:

Если детям выделены доли в собственность, то они отходят тому из партнеров, с кем они продолжают жить.
Если в квартире несколько комнат неравного размера, то супругу с детьми достанутся большие помещения. Однако придется выплатить разницу.

Пример

Женщина обратилась в юридическую консультацию с таким вопросом:” Мы разводимся с мужем. Ранее купили квартиру в ипотеку, с применением маткапила. Как мне отсудить большую часть?”

Юрист прокомментировал, что действующее законодательство обязывает обязательство по выделению каждому члену семейства (даже еще не рожденным) доли собственности. Оформляется оно документально и заверяется нотариусом. Таким образом, если доли детям еще не выделены, то следует предоставить в суд обязательство. На его основании квартира будет разделена с выделением долей несовершеннолетних. Тот, с кем они останутся, получит большую часть.

Юристы уверены, что лучшим решением проблемы является брачный контракт. Этот документ определяет права сторон в случае развода, в том числе и на квадратные метры. Если же таковой по каким-то причина заключить не удается, то можно составить добровольное соглашение о разделе квартиры.

Этот документ можно составить и подписать:

до свадьбы;
в процессе действия семейных уз;
во время развода.

Основным условием составления договора является добровольное согласие сторон. А содержание его может быть любым, лишь бы обоих устраивало. К примеру, люди могут договориться после развода реализовать квартиру, а деньги за проданные метры поделить в любых частях:

пополам;
больше маме с детьми;
приобрести на них квартиру для детей, остальное отдать второму партнеру или как-то иначе.

Внимание: закон не требует нотариального заверения мирового договора. Но желательно его сделать, чтобы сложнее было опротестовать условия документа.

Согласно статистике, в 2013 году количество разводов составило 80% от всех браков, тогда как в 90-х годах около 60%. Соответственно, увеличилось количество бракоразводных процессов, споров об имуществе. Раздел квартиры при разводе супругов - не простая, но вынужденная процедура.

Возьмите на заметку

Сразу обратите внимание, что не подлежит разделу квартира, которая:

была куплена до заключения брака
была им получена в течение брака в дар, наследство или приватизирована
была приобретена для ребенка

Также не забывайте: при разделе абсолютно любого жилья бывший супруг имеет право временно (срок устанавливается судом) проживать в квартире другого супруга, на которую он не имеет права владения и , в случае если не может переехать сразу. По истечении этого срока право на временное проживание заканчивается, и он должен освободить жилплощадь. Обращаясь к ст. 38 Семейного Кодекса, делить имущество можно в течение брака, во время и по окончании процесса развода.

Как разделить квартиру?

Теперь перейдем непосредственно к сути вопроса. Существует несколько альтернатив раздела.

Особенно просто разделить имущество, когда муж с женой заранее обо всем договорились. Если у вас имеется брачный договор, в котором прописаны все условия раздела жилья при разводе, то не придется спорить и ругаться с бывшим мужем - все уже распределено и юридически зарегистрировано. Если в вашем брачном договоре прописаны одни условия, а разойтись вы хотите на других, то можно (с согласия мужа и жены) изменить их. Оспорить брачный договор очень сложно, это возможно лишь при определенных условиях.

По обоюдному согласию

Здесь все ясно. Муж с женой договорились об условиях раздела - необходимо записать их в виде соглашения и заверить у нотариуса. Можно разделить квартиру не поровну и даже полностью пожертвовать ее друг другу.

Через суд

По ч. 7 ст. 38 Семейного Кодекса, супруг может подать иск в суд о разделе имущества в течение трех лет после расторжения брака.

Прежде всего, нужно сказать, что делить квартиру, не являющуюся вашей собственностью, - нельзя. Муниципальная, служебная, социальная, а тем более арендная и съемная квартиры не подлежат разделу. Сейчас отменили возможность раздела лицевых счетов, чтобы искоренить коммунальные квартиры. Но есть другие варианты:

Обмен одной на несколько. Например, обменять трехкомнатную на две однокомнатные.
Доплатить необходимые деньги, чтобы купить две различные квартиры.
Приватизировать квартиру и произвести ее раздел (см. раздел приватизированного жилья)

Муниципальная квартира

Допустим, вы проживаете в муниципальной квартире. Тогда ваши права на нее зависят от прописки.

если один супруг не прописан в квартире, то с расторжением брака заканчивается и его право проживать в ней.
если прописаны и муж и жена, то оба имеют право проживать на своих квадратных метрах, оба обязаны платить за квартиру (ст. 69. ч. 4 Семейного кодекса). Приватизировать такую комнату без согласия всех жильцов нельзя.

Если вы получили жилье по договору социального найма - стоит переоформить документ, так как оба супруга, если они включены в договор социального найма, имеют право на пользование жильем, даже если не они наниматели.

Служебная квартира

Служащий имеет право жить в полученной от работы квартире и может выселить мужа(жену) в случае развода. Не забывайте только о праве на временное проживание при отсутствии другого жилья у экс-супруга (и его детей). Если же он покидает должность, то его бывшая семья теряет права на пользование жильем, даже если больше им негде жить.

Есть несколько способов, как сделать раздел приватизированной квартиры при разводе супругов:

Мирным путем, разменяв квартиру на несколько.
Раздел денег после продажи. Это возможно как по-мирному, так и в судебном порядке.
Раздел в натуре (возвести новые стены, сделать отдельные выходы)

При разделении однокомнатной квартиры придется определить (мирно или в суде) доли каждого из супругов. Продать её и на основании долей поделить деньги. В случае если жилье находится в собственности одного супруга, то второй лишается права проживания в ней и права владения. Есть статья, по которой супруга могут обязать предоставить жилье его бывшей семье, если он выплачивает кому-то из них алименты. «Бывшие» могут заявить о своем требовании в суде. Если квартира состоит в собственности обоих, то необходимо определить доли (обычно 50/50), и на их основе одним из выше предложенных вариантов разделить её.

Определение долей

Квартира в общей собственности, как правило, делится судом поровну. Но и тут есть исключения, по которым размер долей может быть изменен:

Если один из супругов не получал доход по неуважительным причинам (при этом ведение домашнего хозяйства/воспитание детей/нетрудоспособность является уважительной причиной).
Если вместе с мужем или женой остается несовершеннолетний ребенок
Если супруг нерационально использовал семейные средства

Ипотечная квартира

Обязательно нужно согласовать свои действия с банком и изменить ипотечный договор. Можно:

разделить ипотеку на супругов

Банки неохотно идут на этот шаг: им во многих отношениях удобнее иметь сразу двух заемщиков на один кредит. Банк сам решает, разделять кредит или нет, он не обязан идти вам навстречу. Если же банк согласится, то по установленным долям будет разделены и жилье, и счета по ипотеке. При этом если у одного из супругов нет возможности оплачивать все 50%, то можно поделить кредит по-другому. Но тогда жилая площадь будет разделен в соответствии с долями.

оформить кредит на одного из супругов

Тогда выплаты ипотеки и недвижимость получает один из супругов. Другой не может проживать в этой квартире.

досрочно погасить ипотеку, продать ее и разделить вырученные деньги

Обратите свое внимание на тот факт, что, если до брака человек взял ипотеку, а выплачивалась она из семейного бюджета, то недвижимость останется в собственности супруга, а его бывшей паре выплачиваются издержки и затраты.

Дети

Учитывая интересы ребенка, суд может сделать долю супруга, с которым остается ребенок, больше. Это четко прописано в статье 38 Семейного кодекса РФ:

Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе, исходя из интересов несовершеннолетних детей.

Если несовершеннолетний ребенок имеет доли в квартире, то от его лица может выступать родитель. Тогда доли родителя и ребенка складываются, и, соответственно, они получат больше жилых квадратных метров.

Если ребенок тоже собственник квартиры, то вам не дадут просто так продать его долю. Органы опеки должны быть уверены, что за ребенком сохранится его жилье. Даже закон запрещает несовершеннолетнему отказываться в пользу другого лица от своей доли, как могут это сделать взрослые.

Продать квартиру, собственник которой (или ее части) ребенок, - можно. Но это требует затрат времени и сил. Есть обязательное условие, что новая квартира должна быть не хуже, чем предыдущая, и доля ребенка в квартире должна остаться такой же, как раньше. Например: ребенок имел долю ½ в предыдущей квартире площадью 60 кв.м. Выходит в его собственности 30 кв.м. При покупке новой квартиры площадью 70 метров доля ребенка остается такой же. То есть половина от 70 м, равно 35 м.

В заключение остается пожелать вам терпения с этим нелегким процессом. Будет лучше, если вы обратитесь к юристу нужной вам специализации. В этом случае вы сохраните себе нервы и большое количество времени. По данным статистики, средняя продолжительность бракоразводного процесса - 2 месяца. В зависимости от разногласий между супругами эта цифра может колебаться от 1 месяца до года, а то и больше.

Ответ адвоката.

При разделе квартиры в случае развода надо понимать, что каких-то общих правил деления имущества не существует. Каждый случай — индивидуален и перспективы разделения конкретного жилья должны оцениваться с помощью опытного специалиста.

Например, всем известно, что квартира, приобретенная супругами во время брака - является общим имуществом.

Однако тут есть исключение! Квартира, полученная одному из супругов по договору дарения, принадлежит тому, кому ее подарили. А квартира, полученная одним из супругов в наследство, также после развода не делится, а принадлежит исключительно наследнику.

Но, что интересно, и из этих правил есть исключения. Если договор дарения, по мнению другого супруга, является фиктивным, то сделку можно попытаться признать через суд недействительной и тем самым признать жилье - общим имуществом. А квартира, полученная в дар или в наследство, может быть поделена между обоими супругами в том случае, если в период брака ими были внесены существенные изменения в квартиру за счет общего имущества супругов или либо труда одного из них (сделан капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).

То есть, как видите, имеется множество нюансов, способных повлиять на конечный результат. И даже наличие брачного договора или установленного законом требования не дает надежды на заранее прогнозируемый итог.

Например, несмотря на то, что по закону квартира принадлежит и мужу и жене поровну, супруги могут заключить соглашение о любом разделе долей, вплоть до передачи всей квартиры одному из них. То есть, результат будет зависеть не от закона, а от договоренностей супругов.

И, наоборот, в брачном договоре супруги могут оговорить все что угодно, в том числе и то, что приобретенное в браке жилье принадлежит только одному из них. Однако на практике данный договор можно опротестовать, если он не соответствует требованиям семейного законодательства и нарушает права и интересы другого супруга и (или) детей.

Вместе с тем, нельзя говорить о том, что закон - что дышло, куда повернул, то и вышло. Важно знать особенности раздела имущества, применимые именно к вашей ситуации. В этой статье будет рассмотрено несколько вариантов развития событий, возможно, вы сможете найти относящийся к вам вариант и лучше определиться с вашими правами и возможностями.

В статье будут рассмотрены:

Раздел приватизированной квартиры после развода;
Раздел неприватизированной квартиры при разводе;
Раздел ипотечной квартиры после развода;
Раздел кооперативной квартиры ЖСК при разводе;
Раздел коммунальной квартиры;
Раздел квартиры при наличии детей.

Раздел квартиры после развода

Вопрос раздела квартиры осложняется тем, что:

Регулируется данный процесс не только нормами семейного, но и жилищного, а также гражданского права.
Такое недвижимое имущество, как квартира, как правило, физически не делится - стандартную квартиру невозможно разгородить стеной таким образом, чтобы оба супруга могли полноценно отделиться друг от друга и пользоваться своими жилыми помещениями, включая кухню, туалет, ванну комнату, прихожую, выход на лестничную площадку, балкон и т.п.
Недвижимость имеет особый статус, в связи с чем, подлежит государственной регистрации.
Право человека на жилье охраняется законом.
При разделе квартиры учитываются интересы не только разводящихся супругов, но и других лиц, например, детей или лиц, проживающих в квартире на праве собственности или по другим законным основаниям.

При разделе квартиры эти особенности следует учитывать.

Раздел приватизированной квартиры после развода

Приватизация квартир - это бесплатная передача в собственность граждан жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. По факту приватизации жилец получает свидетельство о праве собственности и может пользоваться жильем и совершать с ним любые сделки по своему усмотрению.

Порядок раздела такой квартиры будет зависеть от того, в какой момент и кем она была приватизирована.

То есть, например, если квартира была приватизирована (приобретена на праве собственности) одним из супругов до брака, то квартира принадлежит исключительно ему и делиться не может.

Если квартира приватизирована супругом во время брака, то даже если она оформлена только на одного человека, все равно после развода она будет поделена между мужем и женой поровну (либо пропорционально их вкладу в ее приобретение, ремонт, улучшение).

Поделить квартиру можно «в натуре» или в долях. Также можно использовать комплексный метод - сначала разделить квартиру в долях, а потом добровольным соглашением, или на основании судебного решения, определить порядок совместного пользования ею.

Делить в долях проще всего - суд просто присудит каждому из супругов полагающуюся ему виртуальную часть квартиры, а тот сможет пользоваться ею по своему усмотрению: оставить в собственности, продать, подарить и т.п.

Однако, процесс деления квартиры в долях не удобен в том случае, если оба супруга после развода планируют продолжать жить в ней или сдавать свою часть помещения по договору найма. В этом случае надо поделить квартиру не только на бумаге, но и на деле, распределив комнаты и прочие помещения между разными владельцами.

Но тут надо учесть, что раздел жилья «в натуре» не делает квартиру коммунальной, со всеми вытекающими последствиями. Правовой статус квартиры и жильцов останется прежним.

Разделить квартиру таким способом довольно сложно. Зависит все от физических ее параметров - количества комнат, балконов, санузлов и т.п. Кроме того, согласно статье 133 Гражданского кодекса, вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Поэтому, если квартиру невозможно физически разделить так, чтобы оба супруга (и прочие жильцы) могли полноценно пользоваться ею, суд делить квартиру «в натуре» не сочтет возможным.

Однако согласно статье 252 Гражданского кодекса, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, то один из супругов имеет право на оплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

То есть, если супруги разводятся и ни при каких обстоятельствах не желают жить вместе, а раздел квартиры «в натуре» невозможен, то один из супругов может ходатайствовать о том, чтобы суд обязал другого супруга выкупить его долю или наоборот - продать. Решение суда будет зависеть от размера долей супругов и прочих индивидуальных обстоятельств.

Например, если мужу и жене квартира принадлежит 50х50, то суд не может обязать кого-то из супругов к выкупу чужой доли. Для этого требуется согласие того, кому надо будет долю выкупать.

Однако согласно статье 252 Гражданского кодекса, в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может обязать этого собственника продать свою долю и при отсутствии его согласия на это.

Например, если жене принадлежит ½ квартиры, проживающему с ней ребенку ¼, а мужу ¼, то суд может обязать жену выкупить часть своего мужа и оплатить ее в установленный срок, а мужа, соответственно, продать свою часть жене.

Также, если технические характеристики жилья не позволяют разделить его на две отдельно функционирующие части, то в этом случае можно применить комплексный вариант. Супруги подают в суд иск о разделе общей квартиры на праве долевой собственности, а затем, определившись с тем, кому какая доля принадлежит, подают дополнительное заявление, в котором просят установить порядок совместного пользования квартирой, пропорционально имеющимся долям.

Например, если мужу принадлежит 1/3 трехкомнатной квартиры, а жене 2/3, то они могут согласовать то, что жене будут принадлежать 2 конкретные комнаты, мужу 1 комната, а кухней, ванной и прочими общими помещениями они будут пользоваться совместно.

Подробнее порядок раздела приватизированной квартиры, применимо к вашей конкретной ситуации, можно узнать у юриста на консультации.

Раздел неприватизированной квартиры при разводе

Неприватизированная квартира - жилье, полученное по договору социального найма. Такое жилье находится в муниципальной или государственной, но не в частной собственности.

Соответственно, жильцы права собственности на неприватизированную квартиру не имеют. Однако они могут владеть ею, жить в ней и совершать с ней любые сделки - продавать, дарить, обменивать и т.п.

В отличие от приватизированной квартиры, факт владения неприватизированным жильем подтверждается не свидетельством о праве собственности, а только лишь регистрацией человека (прописки) в неприватизированной квартире. То есть, если человек прописан в квартире, то он может пользоваться и владеть ею.

Из этого вытекает другое важное отличие неприватизированной квартиры от приватизированной. Неприватизированную квартиру можно продать (обменять, подарить) только целиком, вместе со всеми прописанными там людьми (если они там имеются). А вот продать свою «прописку» в виде «доли» в неприватизированной квартире - нельзя. Долю можно продать только в приватизированном жилье.

Это означает, что в случае развода неприватизированная квартира не делится. Прописанные в ней супруги могут продолжать жить в ней, но продать свою часть кому-то - не могут.

Однако, «разделить» неприватизированную квартиру можно следующими способами:

Один супруг может выкупить у другого супруга право на всю квартиру, а второй супруг добровольно выпишется из нее.
Супруги могут продать квартиру и поделить вырученные деньги поровну.
Супруги могут разменять одну квартиру на две, и каждому будет принадлежать отдельное жилье.
Супруги могут продолжать жить в одной квартире, но, в случае наличия такой возможности, один из супругов выпишет другого через суд. Как выписать бывшего члена семьи из квартиры можно узнать в соответствующей статье или у юриста.

Также неприватизированную квартиру можно приватизировать. В этом случае суд поделит ее на доли, и каждый супруг, на основании судебного решения, сможет оформить свое свидетельство о праве собственности на часть квартиры и далее пользоваться этой долей по своему усмотрению, в том числе продавать, дарить ее, оформлять в виде залога и т.п.

Приватизировать квартиру нужно в браке, пока заявление о разводе еще не подано. Делить ее можно в любых долях. Даже если она будет оформлена только на одного человека, все равно после развода она будет поделена между мужем и женой поровну (либо пропорционально их вкладу в ее приобретение, ремонт, улучшение).

Подробнее порядок раздела неприватизированной квартиры, применимо к вашей конкретной ситуации, можно узнать у юриста на консультации.

Раздел ипотечной квартиры после развода

На ипотечное имущество, приобретенное во время брака, распространяются те же правила, что и на любое другое. Квартира, приобретенная в браке, делится между супругами поровну. При этом и обязанность по погашению долгов за это имущество (если до момента развода они не погашены) также ложится на мужа и жену одновременно. В соответствии со статьей 39 Семейного кодекса, общие долги супругов при разделе их общей квартиры распределяются пропорционально присужденным им долям.

И даже если имущество оформлено на одного из супругов до брака, но кредит гасился в браке, то второй супруг также имеет право на часть квартиры, пропорционально его вкладу.

Осложняется все тем, что в данном случае сталкиваются интересы супругов, а также третьей стороны - банка, выдавшего ипотечный кредит на квартиру. В случае если квартира, оформленная изначально на одного человека (супруга) будет разделена между двумя людьми (супругами), то обязанность по погашению долга должна быть разделена, а значит, в договоре фактически появляется еще один участник, не предусмотренный ранее, что крайне осложнит отношения всех сторон и порядок исполнения долгового обязательства.

Также проблема состоит в том, что квартира, как правило, обеспечена залоговым обязательством (т.е. до момента погашения долга не может быть продана или иным образом реализована), а в случае развода и раздела ипотечной квартиры, в обход залогового ограничения, у квартиры появится еще один собственник.

Наиболее простым способом раздела ипотечной квартиры при разводе в такой ситуации может быть следующий вариант:

Супруги ходатайствуют суду об определении долей в квартире.
После того как доли будут определены, один из супругов (тот, на кого оформлен ипотечный договор) заявляет о том, что готов выкупить долю другого супруга.
Суд своим решением подтверждает обязательство одного из супругов выкупить долю другого супруга, а также гасить все дальнейшие задолженности за квартиру.

В итоге ипотечная квартира достается тому, на кого оформлен договор, а второй супруг получает денежную компенсацию пропорционально своей доле.

Если же второй супруг не желает получать компенсацию¸ и хочет получить долю в квартире, выплачивая долг за нее, то определять порядок раздела квартиры лучше в индивидуальном порядке, с помощью юриста, исходя из персональных обстоятельств вашего дела, особенностей заключенного ипотечного договора и пожеланий сторон (супругов и кредитной организации).

Раздел кооперативной квартиры при разводе

Раздел кооперативной квартиры во многом схож с разделом ипотечного жилья. В обоих случаях квартира не принадлежит семье до тех пор, пока ее стоимость не будет оплачена либо кредитной организации, либо жилищному строительному кооперативу.

После того как по договору с ЖСК квартира будет оплачена, супруги оформят свидетельство о праве собственности, и квартира станет принадлежать им. Согласно статье 218 Гражданского кодекса, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, предоставленную кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество.

После этого в случае развода принцип действия будет тем же, что и с приватизированной квартирой – супруги разделят ее на доли и оформят отдельное свидетельство на каждую из долей.

Если же паевые взносы за кооперативную квартиру пока не выплачены, то разделить квартиру на праве долевой собственности – нельзя.

Самым простым вариантом будет передача всей квартиры во владение одному из супругов – тому, на кого оформлен договор ЖСК, с оплатой второму супругу стоимости его доли в квартире. Если супруги согласны сделать это добровольно, им достаточно составить соответствующее соглашение. Если же один из супругов отказывается оплачивать части доли другого супруга или продавать свою долю, то его можно обязать сделать это через суд.

В целом, если по разделу квартиры в ЖСК есть спор, то решать его надо с привлечением квалифицированного юриста, способного оценить ситуацию и найти выгодный для клиента выход. А судебное решение будет принято в зависимости от того – как оформлена кооперативная квартира, от пожеланий сторон, размера погашенного долга и прочих частных обстоятельств.

Раздел коммунальной квартиры

Процесс раздела коммунальной квартиры на первый взгляд, - один из самых простых, так как в ней комнаты изначально принадлежат разным собственникам. Ее даже не надо делить «в натуре», как приватизированные не коммунальные квартиры. Она уже изначально поделена именно так.

В суде надо просто подтвердить факт принадлежности одной комнаты - жене, другой - мужу.

Если же доли супругов в квартире окажутся неравными, то второй супруг сможет выплатить другому супругу стоимость его доли в комнате. Если супруг откажется доплачивать деньги за комнату, то его можно обязать сделать это через суд.

Например, если в коммунальной квартире нечетное количество комнат, допустим, 3 штуки, а доли супругов в квартире равны, то супруги могут договориться о том, что жене отойдет две комнаты, мужу одна, а жена впоследствии доплатит мужу стоимость половины принадлежащей его комнаты.

Однако дело осложняется тем, что супругам может принадлежать не вся коммунальная квартира, а только одна комната в ней. В этом случае порядок действий будет зависеть от того, приватизирована коммунальная комната или нет.

Если она приватизирована, то супруги могут поделить помещение на праве долевой собственности, оформив отдельное свидетельство на свою часть комнаты. Если же коммунальная комната не приватизирована, то:

Один супруг может выкупить у другого супруга право на всю комнату, а второй супруг добровольно выпишется из нее.
Супруги продадут комнату и поделят вырученные деньги поровну.
Супруги будут продолжать жить вместе, но, в случае наличия такой возможности, один из супругов выпишет другого через суд. Как выписать бывшего члена семьи из квартиры можно узнать в соответствующей статье или у юриста.

Раздел квартиры при наличии несовершеннолетних детей

Многие супруги при разводе считают, что имеют право делить имущество, принадлежащее их детям, однако, согласно статье 60 Семейного кодекса, родители не имеют права собственности на имущество, являющееся собственностью ребенка.

Супруги вправе делить только то имущество, которое на момент развода принадлежит лично им. То есть квартира ребенка или его доля в квартире разделу не подлежит и должна оставаться в его собственности.

Вместе с тем, даже если ребенок не имеет права собственности на квартиру, а только прописан в ней, в любом случае, согласно статье 39 Семейного кодекса, суд может отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе, исходя из интересов несовершеннолетних детей. То есть, одному супругу, с которым после развода останутся жить дети, может отойти более половины квартиры

В связи с этим, в борьбе за квартиру и прочую собственность, возможны спорные ситуации и манипуляции, поэтому для качественной защиты интересов детей действует орган попечительства и опеки, в обязанности которого входит следить за соблюдением интересов и прав детей.

Это означает, что при разводе и разделе квартиры, в которой ребенок живет или имеет в собственности свою долю, требуется участие органа попечительства и опеки.

Присутствие юриста в таких делах не обязательно, но желательно. Только специалист может в полной мере учесть все нюансы законодательства и сложившейся практики и определить права супругов и детей при разводе, выявить общее имущество супругов и помочь им разделить данное имущество на доли, пропорционально своим денежным и трудовым вложениям в квартиру, а также потребностям и интересам.